事業主の住宅ローン審査、事前審査は通る？ 審査通過の可能性と対策を徹底解説
事業主の住宅ローン審査、事前審査は通る？ 審査通過の可能性と対策を徹底解説
この記事では、事業主の方が住宅ローンを検討する際に抱える不安や疑問を解消するため、具体的な審査のポイントや対策を解説します。住宅ローンの事前審査に通る可能性を高めるためのノウハウや、万が一審査に落ちた場合の代替案についても触れていきます。事業を営みながら、マイホームの夢を叶えたいあなたのための、実践的な情報が満載です。
まず、今回の相談内容を見ていきましょう。
こんにちは。先日、新築戸建の契約に行ってきました。月曜日に事前審査が始まるのですが、事前通りそうかわかる方教えてください。とって不安なので・・・。旦那：事業起業して８年目。代表取締役。業種は、屋根工事及びリフォーム業で、瓦やソーラーなんかを扱ってます。社員３人。年収６００です。会社は融資などなし。（過去に、取引先のりそな銀行より融資受けませんか？と言われたそうですが断ったそうです。）資格多数保有してます。（電気工事士２種等）平成21年度の確定申告だと、給与4800000、所得金額3300000。平成23年度給与6000000、所得金額4260000です。平成２２年度が抜けてますが、（不動産屋に書類を預けた為、忘れました。）右肩上がりです。決算書３期分のうち、１期分が赤字です。節税対策のため、赤字にしたそうです。（去年か一昨年分）旦那の実家に会社があり、実家名義が旦那個人に変わっており、税金も払ってますが、滞納もありません。実家の戸建にローンはありません。私：専業主婦 子供一人。借金等一切ありません。カード支払いありますが、翌月一括払いです。現在貯蓄が子供の分も含め、７１０万程。その中から、手付金含む諸経費を１８０万ほど現金で払います。不動産の営業さんより、旦那が事業していること、今の時代現金は手持ちで必要だから、という事で頭金０、諸経費のみ現金払いです。ローンで借入金額は、物件価格から諸経費をひいた、１６５４９３７９円です。（諸経費引いた額でいいんですよね？）物件価格自体は、１８３０００００円です。決算書で赤字の年があるので、銀行は無理かなぁ、と思ってますが、フラットはどうでしょうか？フラットは決算書見ずに、個人の収入・確定申告で審査してもらえますか？この場合、事前審査通りますでしょうか？ちなみに、各通帳（子供も含む）の残高コピー、住民税・固定資産税の領収済み（役場から通知がくるやつです）をコピー。旦那の資格の免許証全部コピー、決算書・個人の確定申告３期分を提出しました。
事業主の方が住宅ローンを検討する際、多くの人が不安に感じるのが「審査に通るのか」という点です。特に、決算書に赤字がある場合や、過去に融資を受けていない場合など、様々な状況によって審査の難易度は変わってきます。今回の相談者の方も、まさにそうした不安を抱えているようです。しかし、適切な対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。
住宅ローン審査の基本
住宅ローンの審査は、大きく分けて「返済能力」と「担保評価」の2つの要素で構成されます。事業主の場合、これらの要素をどのように評価されるのか、詳しく見ていきましょう。
1. 返済能力の評価
金融機関は、住宅ローンの返済能力を判断するために、以下の情報を重視します。
- 収入の安定性: 安定した収入があるかどうかは、最も重要なポイントです。事業主の場合は、過去の確定申告書や決算書から、事業の継続性や収益の安定性を評価します。
- 自己資金: 自己資金が多いほど、返済能力が高いと判断されやすくなります。頭金が多いほど、ローンの借入額が減り、審査に有利に働きます。
- 他の借入状況: 他の借入がある場合は、その返済状況も審査対象となります。借入額が多いほど、返済負担が増えるため、審査に不利に働く可能性があります。
- 信用情報: 過去のクレジットカードの利用状況や、ローンの返済履歴なども審査対象となります。信用情報に問題があると、審査に通らない可能性があります。
2. 担保評価
担保評価とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関が担保として差し押さえる物件の価値を評価することです。物件の所在地や築年数、間取り、周辺の相場などを考慮して評価が行われます。
- 物件の価値: 担保となる物件の価値が高いほど、審査に有利に働きます。
- 物件の種類: 住宅ローンの対象となる物件は、一戸建て、マンション、土地などがあります。
- 法規制: 建築基準法などの法規制に適合しているかどうかも審査の対象となります。
事業主の住宅ローン審査における注意点
事業主が住宅ローンを申し込む場合、会社員とは異なる注意点があります。特に、以下の点に注意が必要です。
1. 決算書の重要性
事業主の場合、決算書は収入の安定性を判断する上で非常に重要な資料となります。3期分の決算書を提出するのが一般的ですが、赤字決算がある場合は、審査に影響を与える可能性があります。しかし、赤字の原因や、その後の業績の回復状況などを説明することで、審査に通る可能性を高めることができます。
2. 確定申告書の活用
確定申告書も、収入を証明するための重要な資料です。所得金額や、事業所得の内訳などを確認することで、返済能力を評価します。確定申告書の提出状況や、過去の所得の推移なども、審査に影響を与える可能性があります。
3. 自己資金の準備
自己資金が多いほど、審査に有利に働きます。頭金を多く用意することで、借入額を減らし、返済負担を軽減することができます。また、自己資金が多いことは、安定した収入があることの証明にもなります。
4. 信用情報の確認
信用情報に問題がないか、事前に確認しておきましょう。過去のクレジットカードの利用状況や、ローンの返済履歴などに問題がないか、信用情報機関に照会することができます。もし問題がある場合は、改善策を講じてから住宅ローンを申し込むようにしましょう。
審査通過のための対策
住宅ローンの審査に通るためには、事前の準備と対策が重要です。以下の対策を参考に、審査通過の可能性を高めましょう。
1. 専門家への相談
住宅ローンの審査は、金融機関によって基準が異なります。専門家である住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに相談することで、自身の状況に合った住宅ローンを選び、審査に通るためのアドバイスを受けることができます。
2. 事前審査の活用
住宅ローンの本審査の前に、事前審査を受けることをおすすめします。事前審査は、本審査よりも簡易的な審査であり、審査に通る可能性を事前に確認することができます。複数の金融機関で事前審査を受けることで、より有利な条件の住宅ローンを見つけることができます。
3. 必要書類の準備
住宅ローンの審査に必要な書類を、事前に準備しておきましょう。確定申告書、決算書、本人確認書類、収入証明書、物件に関する資料など、金融機関によって必要な書類が異なります。事前に確認し、スムーズに提出できるように準備しておきましょう。
4. 資金計画の見直し
住宅ローンの借入額や返済計画は、慎重に検討しましょう。無理のない返済計画を立てることで、審査に通りやすくなります。また、金利タイプや返済期間なども、自身の状況に合わせて選択しましょう。
5. 過去の赤字決算への対策
過去に赤字決算がある場合は、その原因を明確にし、今後の業績回復の見込みを説明できるように準備しておきましょう。また、税理士に相談し、決算書の改善策を検討することも有効です。
フラット35の活用
フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。フラット35は、審査基準が比較的柔軟であり、事業主の方でも利用しやすいという特徴があります。また、固定金利であるため、金利変動のリスクを回避することができます。
フラット35の審査では、個人の収入や確定申告書の所得金額が重視されます。決算書の赤字や、過去の業績については、それほど厳しく審査されない傾向があります。ただし、自己資金の準備や、他の借入状況などによっては、審査に通らない場合もあります。
万が一、審査に落ちた場合の対策
万が一、住宅ローンの審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。以下の対策を検討してみましょう。
1. 他の金融機関への相談
審査基準は、金融機関によって異なります。他の金融機関に相談することで、審査に通る可能性が高まる場合があります。複数の金融機関に相談し、自身の状況に合った住宅ローンを探しましょう。
2. 借入額の見直し
借入額を減らすことで、審査に通る可能性が高まります。自己資金を増やしたり、物件価格を見直したりすることで、借入額を減らすことができます。
3. 連帯保証人の検討
連帯保証人を立てることで、審査に通る可能性が高まる場合があります。親族や親しい知人に、連帯保証人になってもらうことを検討してみましょう。
4. 専門家への再相談
住宅ローンアドバイザーやファイナンシャルプランナーに再相談し、審査に通るためのアドバイスを受けましょう。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な対策を提案してくれます。
今回の相談者へのアドバイス
今回の相談者の方の状況を考慮すると、いくつかのポイントが考えられます。
- 右肩上がりの収入: 過去の確定申告書の所得金額が右肩上がりであることは、プラスの評価につながります。
- 自己資金の準備: 710万円の貯蓄があり、手付金や諸経費を現金で支払う予定であることは、返済能力が高いと評価されます。
- 赤字決算: 1期分の赤字決算があることは、マイナスの評価につながる可能性があります。しかし、節税対策によるものであり、その後の業績が回復していることを説明できれば、審査に通る可能性はあります。
- フラット35の検討: フラット35は、決算書の赤字に比較的寛容であるため、検討する価値があります。
今回の相談者の方の場合、まずは住宅ローンアドバイザーに相談し、自身の状況に合った住宅ローンを選び、審査に通るためのアドバイスを受けることをおすすめします。また、フラット35の事前審査を受けてみることも良いでしょう。審査に必要な書類をしっかりと準備し、誠実に審査に臨むことで、マイホームの夢を叶えることができるはずです。
住宅ローン審査は、多くの人にとって大きな関心事であり、様々な疑問や不安を抱えるものです。この記事が、あなたの住宅ローン審査に関する疑問を解消し、安心してマイホームの夢を実現するための一助となれば幸いです。
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住宅ローンに関する情報は、常に変化しています。最新の情報を収集し、自身の状況に合わせて最適な対策を講じるようにしましょう。そして、夢のマイホームを手に入れるために、一歩ずつ前進していきましょう。