賃貸経営の不安を解消！家賃保証と自主管理の選択肢を徹底解説
賃貸経営の不安を解消！家賃保証と自主管理の選択肢を徹底解説
賃貸経営を始めたばかりの大家さん、日々の業務で様々な疑問が湧いてくることと思います。特に、家賃保証会社との契約や、自主管理への移行について、具体的な情報が少なく、不安を感じる方も多いのではないでしょうか。今回の記事では、賃貸経営における家賃保証と自主管理に関する疑問を、新米大家さんの視点に寄り添いながら、丁寧に解説していきます。家賃滞納のリスクを軽減し、安定した賃貸経営を実現するためのヒントをお届けします。
こんばんは、いつもお世話になっております。
新米大家です。今、色々ネットを検索していて疑問に思ったことがあり、いくつか教えて下さい。
不動産屋さんに入居者募集→入居申込→保障会社審査通る→大家もOK（私）→契約→そのまま依頼した不動産屋で管理も依頼・・という流れです。
入居者は契約時に保障会社料を賃貸の30%を払っております。
①自主管理してる方は、滞納されても自分で催促したり、裁判費用等も大家負担で対応しているようですが・・・。もし、不動産屋に入居者募集だけ依頼し、契約後は自主管理をする、と始めに伝えた場合、賃貸保障会社には入らないものなのでしょうか？
一番初めに入居者募集を依頼した際、担当の人に、『入居者が決まったら管理はどうされますか？うちで管理を任せていただければ、保障会社に入るので万が一滞納されても安心ですよ』といわれました。
なのでそのまま管理も依頼し、てっきり管理料（5％）に家賃保障会社などの分も含まれているのかと思ってたのですが・・・。どうなのでしょうか？
②もし保障会社は入ったままで、自主管理ができる場合、滞納などされた場合保障会社の人とのやり取りは大家自身がするものなのでしょうか？
③家賃保障会社の契約年は2年となってます。例えば滞納を繰返す入居者だけど、裁判になる目安の4ヶ月までは滞納を貯めないような場合・・2年後の更新の時に、保障会社から更新を断られる事とかあるのでしょうか？断られた場合、その後は別の保障会社に入るのでしょうか？別の保障会社にも断られる様な感じもするんですが・・・。どこも断られた場合、裁判費用などは大家負担になるのでしょうか？
長文で申し訳ございません。宜しく御願い致します
1. 家賃保証会社とは？その役割とメリット・デメリット
まず、家賃保証会社の役割と、大家さんにとってのメリット・デメリットを整理しましょう。家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合に、大家さんに対して家賃を立て替えて支払うサービスを提供します。これにより、大家さんは家賃滞納による収入の減少リスクを軽減できます。
1-1. 家賃保証会社のメリット
- 家賃滞納リスクの軽減: 最も大きなメリットは、家賃滞納が発生した場合でも、保証会社が家賃を立て替えてくれることです。これにより、大家さんは安定した家賃収入を得ることができます。
- 滞納時の対応を代行: 滞納が発生した場合の督促や法的措置を保証会社が代行してくれるため、大家さんの手間を省くことができます。
- 入居審査のサポート: 保証会社は、入居者の信用情報を審査し、家賃を支払う能力があるかどうかを判断します。これにより、滞納リスクの高い入居者を事前に排除することができます。
1-2. 家賃保証会社のデメリット
- 保証料の支払い: 入居者は、家賃の一定割合を保証料として支払う必要があります。この費用は、大家さんの収入から差し引かれるわけではありませんが、入居希望者にとっては初期費用の一部となり、入居のハードルを上げる可能性があります。
- 保証内容の制限: 保証会社の保証内容は、会社によって異なります。例えば、家賃のみを保証する場合や、原状回復費用や法的費用も保証する場合などがあります。契約前に保証内容をしっかりと確認する必要があります。
- 審査基準の厳しさ: 保証会社の審査基準は、入居希望者にとって厳しい場合があります。収入が低い、過去に滞納経験があるなどの理由で、入居を断られる可能性もあります。
2. 自主管理とは？そのメリットとデメリット
次に、自主管理について見ていきましょう。自主管理とは、大家さんが自ら物件の管理を行うことです。入居者の募集から契約、家賃の回収、クレーム対応、退去時の手続きまで、すべての業務を大家さん自身で行います。
2-1. 自主管理のメリット
- 管理費用の削減: 不動産管理会社に支払う管理費用を節約できます。
- 自由度の高さ: 入居者とのコミュニケーションや、物件の修繕、リフォームなどについて、自分の判断で自由に決定できます。
- 物件への愛着: 自分の物件を自分で管理することで、物件への愛着が深まり、より丁寧に管理するようになります。
2-2. 自主管理のデメリット
- 手間と時間の負担: 入居者の募集からクレーム対応まで、すべての業務を自分で行う必要があるため、時間と手間がかかります。
- 専門知識の不足: 賃貸管理に関する専門知識（法律、税金、修繕など）が必要になります。
- 家賃滞納リスク: 家賃滞納が発生した場合、督促や法的措置を自分で行う必要があります。
3. 質問への具体的な回答
それでは、ご質問に沿って、具体的な回答をさせていただきます。
3-1. 質問①への回答
「自主管理をする場合、賃貸保証会社には入らないものなのでしょうか？」
いいえ、必ずしもそうではありません。入居者募集を不動産会社に依頼し、契約後に自主管理をする場合でも、賃貸保証会社を利用することは可能です。ただし、保証会社との契約条件によっては、管理方法が限定される場合があります。例えば、管理会社がいない場合、滞納時の連絡窓口を大家さん自身に設定する必要があるなどです。
不動産会社が管理を勧めるのは、家賃保証会社との連携により、家賃滞納時のリスクを軽減できるからです。また、管理業務をまとめて請け負うことで、大家さんの手間を省くことができます。
3-2. 質問②への回答
「もし保証会社は入ったままで、自主管理ができる場合、滞納などされた場合保障会社の人とのやり取りは大家自身がするものなのでしょうか？」
はい、その通りです。保証会社と契約している場合、滞納が発生した場合は、大家さんと保証会社が直接やり取りをすることになります。具体的には、大家さんが滞納の事実を保証会社に連絡し、保証会社が滞納者に督促を行います。滞納が長期化した場合、保証会社は法的措置を行うこともあります。
3-3. 質問③への回答
「家賃保障会社の契約年は2年となってます。例えば滞納を繰返す入居者だけど、裁判になる目安の4ヶ月までは滞納を貯めないような場合・・2年後の更新の時に、保障会社から更新を断られる事とかあるのでしょうか？断られた場合、その後は別の保障会社に入るのでしょうか？別の保障会社にも断られる様な感じもするんですが・・・。どこも断られた場合、裁判費用などは大家負担になるのでしょうか？」
家賃保証会社の更新については、以下の点が重要です。
- 更新の可否: 滞納の履歴や、入居者の信用情報などによって、保証会社が更新を拒否することがあります。軽微な滞納であっても、何度も繰り返している場合は、更新が難しくなる可能性があります。
- 他の保証会社への加入: 更新を断られた場合、別の保証会社に加入することは可能です。ただし、過去の滞納履歴は、審査に影響を与える可能性があります。複数の保証会社に断られる可能性もゼロではありません。
- 裁判費用: どこからも保証が得られない場合、家賃滞納に関する裁判費用は、大家さんの負担となります。
4. 自主管理と家賃保証会社の組み合わせ
自主管理と家賃保証会社を組み合わせることで、それぞれのメリットを活かし、デメリットを補完することができます。例えば、
- 入居者募集は不動産会社に依頼し、契約後は自主管理を行う: 入居者募集のプロである不動産会社に依頼することで、入居者獲得の可能性を高めます。契約後は自主管理を行うことで、管理費用を節約し、自由度の高い管理を実現します。家賃滞納のリスクを軽減するために、家賃保証会社に加入します。
- 家賃保証会社は、滞納保証だけでなく、原状回復費用や法的費用も保証するプランを選択する: 万が一の事態に備え、手厚い保証プランを選択します。
5. 賃貸経営を成功させるための具体的なステップ
賃貸経営を成功させるためには、以下のステップを踏むことが重要です。
- 情報収集と学習: 賃貸経営に関する知識を深めるために、書籍やセミナー、インターネットなどを活用して情報収集を行いましょう。
- 市場調査: 地域の賃貸需要や競合物件の状況を調査し、適切な家賃設定や物件の魅力を把握しましょう。
- 入居者募集: ターゲットとする入居者に合わせた募集方法を選択し、効果的に入居者を獲得しましょう。
- 契約と管理: 契約内容を明確にし、入居者との良好な関係を築きましょう。自主管理の場合は、適切な管理体制を構築しましょう。
- 家賃回収: 家賃滞納が発生した場合の対応策を事前に準備し、迅速に対応しましょう。
- 物件の維持管理: 定期的なメンテナンスを行い、物件の価値を維持しましょう。
- リスク管理: 火災保険や家賃保証会社などを活用して、リスクを軽減しましょう。
これらのステップを実践することで、安定した賃貸経営を実現し、資産形成に繋げることができます。
6. まとめ
今回の記事では、賃貸経営における家賃保証会社と自主管理について、新米大家さんの疑問に答える形で解説しました。家賃保証会社と自主管理には、それぞれメリットとデメリットがあります。ご自身の状況に合わせて、最適な選択肢を選ぶことが重要です。家賃保証会社と自主管理を組み合わせることで、リスクを軽減し、効率的な賃貸経営を実現することも可能です。
賃貸経営は、知識と経験が重要です。今回の記事を参考に、賃貸経営に関する知識を深め、安定した賃貸経営を目指しましょう。
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