フラット35の借り換えは個人事業主でも可能？審査に通るための徹底解説
フラット35の借り換えは個人事業主でも可能？審査に通るための徹底解説
この記事では、個人事業主の方がフラット35の借り換えを検討する際の疑問にお答えします。特に、所得が少ない、妻の収入を考慮に入れたいといった状況で、どのように審査を突破できるのか、具体的な対策と金融機関選びのポイントを解説します。借り換えを成功させるためのノウハウを、ぜひ参考にしてください。
個人事業主のフラット35借り換えについて。金利が安くなった今、フラット35は借り換えのチャンスだと知り、借り換えを希望しています。
＊残りの借り入れ金額1250万
＊27年度の所得151万
営業さんに問い合わせたところ、これでは審査すること自体が無理と言われました。
妻の専従者給与(年間96万円、前年度は64万)と青色申告控除の65万は収入に加算できませんか？
ファミリーライフサービスの営業さんにはあくまで申告書の所得金額だと言われたのですが、他のところなら加味してくれる可能性はありますか？？もしあれば、銀行名も教えていただきたいです。よろしくお願いします。
個人事業主のフラット35借り換え、審査の現実と可能性
フラット35の借り換えを検討している個人事業主の方々にとって、審査のハードルは高いと感じることが少なくありません。特に、所得が少ない場合や、配偶者の収入を考慮に入れたい場合は、審査に通るための戦略が重要になります。今回の相談者の方のように、営業担当者から「審査は難しい」と告げられたとしても、諦める必要はありません。いくつかのポイントを押さえることで、借り換えの可能性を広げることができます。
フラット35の審査基準：何が重要？
フラット35の審査では、主に以下の点が評価されます。
- 安定した収入： 継続的な収入があることを証明することが重要です。
- 返済能力： 借り入れ希望額に対する返済能力があるかどうかが評価されます。
- 信用情報： 過去の借入やクレジットカードの利用状況が審査に影響します。
- 物件の担保価値： 借り換え対象の物件の価値も審査の対象となります。
所得と収入の違いを理解する
相談者の方が抱える疑問の一つに、「所得」と「収入」の違いがあります。フラット35の審査では、原則として確定申告書の「所得金額」が重視されます。しかし、必ずしも「所得金額」だけが判断材料となるわけではありません。例えば、配偶者の収入や、青色申告控除などの控除額も、状況によっては考慮される可能性があります。
配偶者の収入の扱い：専従者給与は考慮されるのか？
配偶者の収入である「専従者給与」が、審査で考慮されるかどうかは、金融機関によって対応が異なります。一般的には、専従者給与は、事業主の経費として計上されるため、所得には含まれません。しかし、配偶者の安定した収入を評価し、返済能力の一部として考慮してくれる金融機関も存在します。この点については、複数の金融機関に相談し、それぞれの対応を確認することが重要です。
青色申告控除の扱い：所得への影響
青色申告控除は、所得税の計算において控除されるものであり、所得金額を減らす効果があります。フラット35の審査では、この青色申告控除後の所得金額が重視される傾向があります。ただし、青色申告控除があるからといって、必ずしも審査に不利になるわけではありません。重要なのは、安定した収入があり、確実に返済できると証明することです。
審査に通るための具体的な対策
フラット35の審査に通るためには、以下の対策を講じることが有効です。
- 複数の金融機関に相談する： 金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関に相談し、最も有利な条件を提示してくれるところを探しましょう。
- 自己資金を増やす： 頭金を増やすことで、借り入れ希望額を減らし、審査に通りやすくすることができます。
- 資金計画を明確にする： 収入と支出を詳細に把握し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
- 専門家に相談する： 住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することで、審査のポイントや対策についてアドバイスを受けることができます。
金融機関選びのポイント：どこに相談すべき？
フラット35を取り扱っている金融機関は数多くありますが、個人事業主の借り換えに積極的な金融機関とそうでない金融機関があります。以下に、相談先として検討できる金融機関の例を挙げます。
- ネット銀行： 審査が比較的柔軟な場合があり、金利も低い傾向があります。
- 地方銀行： 地域密着型の金融機関は、個別の事情を考慮してくれる可能性があります。
- 信用組合： 組合員向けのサービスが充実しており、相談しやすい環境が整っている場合があります。
これらの金融機関に相談する際には、以下の点に注意しましょう。
- 個人事業主向けのローンに詳しい担当者を探す： 個人事業主のローンに精通した担当者であれば、あなたの状況に合わせたアドバイスをしてくれます。
- 必要な書類を事前に確認する： 確定申告書や収入証明書など、必要な書類を事前に確認し、スムーズに審査を進められるようにしましょう。
- 金利だけでなく、手数料や保証料も比較する： 金利だけでなく、諸費用を含めた総費用を比較し、最もお得な条件を選ぶことが重要です。
審査に通った事例から学ぶ
実際にフラット35の借り換えに成功した個人事業主の事例を見てみましょう。これらの事例から、成功のポイントを学び、自身の状況に活かしましょう。
- 事例1： 建設業を営むAさんは、所得が少ないものの、安定した顧客基盤と長年の事業実績を評価され、借り換えに成功。頭金を増やし、返済期間を短縮することで、審査を通過しました。
- 事例2： 飲食業を営むBさんは、配偶者の収入を証明するために、夫婦共同での収入合算を申請。配偶者の安定した収入が評価され、借り換えに成功しました。
- 事例3： フリーランスのCさんは、複数の金融機関に相談し、最も有利な条件を提示してくれたネット銀行を選び、借り換えに成功。資金計画を明確にし、返済能力をアピールしました。
借り換え審査を有利に進めるための書類準備
借り換え審査をスムーズに進めるためには、事前の書類準備が不可欠です。以下の書類を準備しておきましょう。
- 確定申告書： 過去3年分の確定申告書を準備します。
- 所得証明書： 税務署で発行される所得証明書も必要です。
- 本人確認書類： 運転免許証やパスポートなどの本人確認書類を準備します。
- 物件に関する書類： 登記簿謄本や固定資産評価証明書など、物件に関する書類も必要です。
- 収入を証明する書類： 収入を証明するために、事業の取引明細や通帳のコピーなども用意しておきましょう。
審査に落ちた場合の対策：次の一手
万が一、フラット35の審査に落ちてしまった場合でも、諦める必要はありません。以下の対策を検討しましょう。
- 審査に落ちた原因を分析する： 金融機関から、審査に落ちた原因を教えてもらい、改善点を見つけましょう。
- 別の金融機関に再チャレンジする： 別の金融機関に相談し、審査基準が異なる金融機関を探しましょう。
- 専門家に相談する： 住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けましょう。
- 自己資金を増やす： 頭金を増やすことで、審査に通る可能性を高めることができます。
借り換え以外の選択肢：他のローンも検討する
フラット35の借り換えが難しい場合は、他のローンを検討することもできます。例えば、変動金利型住宅ローンや、金融機関独自の住宅ローンなど、様々な選択肢があります。それぞれのローンのメリット・デメリットを比較検討し、自身の状況に最適なローンを選びましょう。
専門家への相談を検討しましょう
住宅ローンの借り換えは、専門的な知識が必要となる場合があります。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーなどの専門家に相談することで、あなたの状況に合わせたアドバイスを受けることができます。専門家は、審査のポイントや対策について詳しく教えてくれるだけでなく、金融機関との交渉もサポートしてくれます。
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まとめ：借り換え成功への道
個人事業主の方がフラット35の借り換えを成功させるためには、安定した収入を証明し、返済能力を示すことが重要です。複数の金融機関に相談し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な条件を見つけましょう。諦めずに、粘り強く取り組むことで、借り換えの夢を実現できるはずです。この記事で得た知識を活かし、賢く住宅ローンを見直しましょう。