アパートローン借り換え後の銀行対応：不動産投資家が直面する金融機関との関係性の変化と、その対策
アパートローン借り換え後の銀行対応：不動産投資家が直面する金融機関との関係性の変化と、その対策
この記事では、アパートローンの借り換え後に直面する可能性のある銀行の対応の変化と、それにどう対応していくべきかについて、不動産投資家の視点から具体的なアドバイスを提供します。特に、融資審査や今後の金融機関との関係性構築において、どのような点に注意すべきか、具体的なケーススタディを交えながら解説します。
5年ほど前から不動産関係の会社員の傍ら、個人でもアパートを融資を受け購入し、大家業も営んでおります。借り入れ当初は実績もなく、年収面でも高属性ではない状態であった為、高金利ではありましたが物件所在地のA銀行にて融資を受けることができ、事業をスタートすることができました。現在は他金融機関での融資も受けることが出来、複数棟所有しており、利益もでており順調に経営出来ている状態です。当初に融資して頂いたA銀行には非常に恩を感じており、高い金利は変わることなく5年間返済を続けてきましたが2年ほど前に担当者が変わってからはコミュニケーションがなかなかとりずらく、その態度からもあまり良い関係が築けないのかなと感じる場面が度々ありました。
そんな折に、仕事を通じてB銀行の方と知り合う機会があり、その方と食事に行った際にA銀行の借り入れ分の借り換えを提案して頂きました。金利もA銀行の半分以下、その他条件も非常に魅力的でB銀行は物件所在地ではシェアの高い第一地銀（A銀行は第二地銀で合併の話もある）であることからA銀行には申し訳ないと思いながらも先日借り換えを済ませました。
本題ですが今月になり、不動産管理用の車両を入れ替えすることとなり、100万円程の車両を購入することになったためA銀行にマイカーローンの打診をしました。3ヵ月ほど前にも購入する算段の為150万円にて仮申し込みしてみたところ担当者からは「審査は問題なく通ってますのでいつ購入されますか？」との連絡を数回頂いており、その時は今の車両を修理してもう少し使えないかという気持ちがあったため、一旦取り下げてもらいました。その為今回も車両の金額も下げてもいるし大丈夫かと思い再度マイカーローンの打診をしましたが、「この度は融資できません。」との連絡がきました。
この3か月の間に私個人の問題でマイカーローンすら借りれないような問題（延滞等）を起こしたことも無くとても驚いたのですが、心当たりとしては上記の借り換えを行ったことによりA銀行の心象が悪くなり、今回のことに繋がったのかなと考えておりますが、まさか銀行がそのようなことまでするのかと疑問に思っています。
もしこのようなことに詳しい方がいらっしゃったら今後の勉強の為教えて頂けると助かります。どうぞ宜しくお願い致します。
はじめに：借り換え後の銀行対応の変化とその背景
不動産投資の世界では、金融機関との良好な関係構築が非常に重要です。今回のケースは、アパートローンの借り換え後に、以前の取引銀行であるA銀行の対応が変化したというものです。特に、マイカーローンの融資を断られたという事態は、不動産投資家にとって看過できない問題です。この記事では、この問題の背景にある可能性と、今後の対策について詳しく解説します。
1. 銀行の心情と融資判断のメカニズム
まず、銀行が融資判断をする際の基本的な考え方を理解することが重要です。銀行は営利企業であり、融資はリスクを伴うビジネスです。借り手の信用力、担保価値、事業の将来性などを総合的に評価し、融資の可否を決定します。
- 信用力の低下の可能性: 借り換えは、銀行にとって「顧客の流出」を意味します。特に、A銀行のような地方銀行にとって、融資先の減少は経営に影響を与える可能性があります。借り換えを行ったことで、A銀行は「この顧客は、より有利な条件があれば、すぐに他行に乗り換える可能性がある」と判断する可能性があります。
- 感情的な側面: 銀行員も人間です。長年の取引があった顧客が、事前の相談もなく他行に借り換えを行った場合、担当者や銀行全体として、多少なりとも不快感を抱くことは否定できません。この感情が、融資判断に影響を与える可能性もゼロではありません。
- 情報共有の不足: 借り換えの事実が、A銀行の内部で十分に共有されていない可能性も考えられます。担当者が変わったことで、以前の良好な関係性や、顧客の事業に対する理解が引き継がれていない場合、融資判断が厳しくなることもあります。
2. 具体的な事例と考察
今回のケースでは、マイカーローンの審査に通らなかったという結果が出ています。これは、以下の要因が複合的に作用した結果であると考えられます。
- 借り換えの影響: 借り換えを行ったことが、A銀行の心象を悪くした可能性は高いです。銀行は、顧客の「忠誠心」を重視する傾向があります。
- 審査基準の厳格化: 銀行は、経済状況や経営方針に応じて、融資審査の基準を調整します。借り換えを行ったタイミングと、審査基準の厳格化が重なった場合、融資が通りにくくなることがあります。
- 情報伝達の遅れ: マイカーローンの仮審査が承認された後、本申し込みまでの間に、A銀行内で情報伝達の遅れや誤解が生じた可能性も考えられます。
3. 今後の対策と戦略
では、このような状況に対して、不動産投資家はどのように対応すべきでしょうか。以下に、具体的な対策と戦略を提示します。
- A銀行との関係修復:
- 直接的なコミュニケーション: A銀行の担当者に、今回のマイカーローンの件について、直接問い合わせてみましょう。借り換えを行ったことに対する謝罪の言葉を述べつつ、今後の関係性について前向きな姿勢を示すことが重要です。
- 情報開示の徹底: 自身の不動産事業の状況や、今後の事業計画について、A銀行に積極的に情報開示を行いましょう。定期的な面談や、事業報告書の提出などを通じて、信頼関係を再構築することが大切です。
- 他の取引の検討: A銀行との間で、他の取引（預金、投資信託など）を検討することも有効です。銀行との取引を増やすことで、関係性が改善される可能性があります。
- B銀行との関係構築:
- 良好な関係の維持: B銀行との関係を良好に保つことは、今後の不動産投資を成功させるために不可欠です。融資条件だけでなく、担当者との信頼関係も大切にしましょう。
- 情報共有の徹底: B銀行にも、自身の事業状況や今後の計画について、積極的に情報共有を行いましょう。
- 追加融資の検討: B銀行から追加融資を受けることを検討することも、有効な戦略です。
- 金融機関との関係性を多角化:
- 複数の金融機関との取引: 複数の金融機関と取引を持つことで、リスク分散を図ることができます。一つの金融機関との関係が悪化しても、他の金融機関から融資を受けることが可能です。
- 情報収集の強化: 金融機関の動向や、融資に関する最新情報を収集しましょう。
- 専門家への相談: 不動産投資に詳しい専門家（ファイナンシャルプランナー、不動産コンサルタントなど）に相談し、アドバイスを受けることも有効です。
4. 成功事例：金融機関との良好な関係を築いた不動産投資家のケーススタディ
ここでは、金融機関との良好な関係を築き、不動産投資を成功させたAさんの事例を紹介します。
- Aさんのプロフィール: 地方都市在住のAさんは、会社員として働きながら、アパート経営を行っています。Aさんは、複数の金融機関と取引を持ち、それぞれの金融機関との良好な関係を築くことに成功しました。
- Aさんの戦略:
- 定期的なコミュニケーション: Aさんは、各金融機関の担当者と定期的に面談を行い、事業の進捗状況や今後の計画について情報共有を行っています。
- 透明性の高い情報開示: Aさんは、各金融機関に対して、事業の収支状況やキャッシュフローに関する情報を、常にオープンに開示しています。
- 誠実な対応: Aさんは、金融機関との約束を必ず守り、誠実な対応を心がけています。
- プロフェッショナルな姿勢: Aさんは、不動産投資に関する専門知識を習得し、常に最新の情報を収集しています。
- Aさんの結果: Aさんは、金融機関からの信頼を得て、有利な条件で融資を受け続けています。また、万が一、一つの金融機関との関係が悪化しても、他の金融機関から融資を受けることが可能な状況を築いています。
5. まとめ：金融機関との関係性を戦略的に構築する重要性
アパートローンの借り換えは、不動産投資家にとって重要な決断です。しかし、借り換え後には、以前の取引銀行との関係性が変化する可能性があります。今回のケーススタディを通じて、金融機関との関係性を戦略的に構築することの重要性、そして、万が一の事態に備えた対策の重要性についてご理解いただけたかと思います。
不動産投資は、長期的な視点と、金融機関との良好な関係構築が不可欠です。今回の記事で紹介した対策を参考に、金融機関との良好な関係を築き、不動産投資を成功させてください。
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6. 付録：不動産投資における金融機関との良好な関係を築くためのチェックリスト
最後に、金融機関との良好な関係を築くためのチェックリストをまとめました。これらの項目を参考に、日々の行動を見直してみましょう。
- コミュニケーション:
- 定期的に担当者と面談を行っていますか？
- 事業の進捗状況や、今後の計画について、積極的に情報共有を行っていますか？
- 担当者の連絡には、迅速かつ丁寧に対応していますか？
- 情報開示:
- 事業の収支状況や、キャッシュフローに関する情報を、正確かつオープンに開示していますか？
- 金融機関からの質問に対して、誠実に回答していますか？
- 信用:
- 金融機関との約束を、必ず守っていますか？
- 返済期日を守り、延滞はしていませんか？
- 専門性:
- 不動産投資に関する専門知識を、常にアップデートしていますか？
- 最新の金融情報や、不動産市場の動向を把握していますか？
- 関係性の多角化:
- 複数の金融機関と取引を行っていますか？
- 万が一の事態に備え、他の金融機関との関係も構築していますか？
このチェックリストを活用し、金融機関との良好な関係を築き、不動産投資の成功を目指しましょう。