法人成り後の住宅ローン審査、専門家が教える成功への道
法人成り後の住宅ローン審査、専門家が教える成功への道
この記事では、法人成り後の住宅ローンに関するあなたの疑問にお答えします。特に、役員報酬の設定や所得の申告に関する問題、そして住宅ローン審査を成功させるための具体的な方法について、詳しく解説します。あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスを提供しますので、ぜひ参考にしてください。
フラット35について。自営業の住宅ローンについて教えて頂きたいです。
今まで個人事業主でしたが、2018年4月に法人成りしました。
役員報酬は住宅ローンを組む為高く設定しました。
今家購入を考えてます。
不動産屋からフラット35であれば1期分で見てくれるとのことで、1期分の所得を上げてローンに通そうと考えてたのですが2018年1月から3月までは個人事業主でしたので、そこで所得を下げて申告してしまいました。
ですので、想定した年収の半分も所得が無いことになってしまってます。
税理士にローンを考えていることを伝え忘れており、節税で所得を低く申告することとなってしまい、住宅ローン自体難しいと思います。
ここからが一番知りたいのですが、
不動産屋から、法人成りして設定した役員報酬で会社としていくら支払うか証明できるものがあれば、それでローンに出せると言われたのですが本当でしょうか？
また、主人（代表取締役）と妻の私（取締役ですが扶養内）の所得の合算でローンに通す事はできるのでしょうか？
取引している信金ではフラット35はないのですが、住宅ローンについて聞くとやはり確定申告などの収入を証明するものが必要なのと、私の所得は年収の半分しか主人の年収に合算出来ないとのことでした。
フラット35の公式のホームページの必要書類を見ると、借入申込年度の前年および前々年の公的収入証明書とあるので、不動産屋のいう役員報酬の設定の証明書では、できないのでは？と思うのですが、、。
長くなり申し訳ありませんが、ご意見宜しくお願い致します。知識ゼロでお恥ずかしいですが批判中傷はご遠慮願います。。m(_ _)m
住宅ローン審査の基本：法人成りの場合
住宅ローン審査は、個人事業主から法人成りした方にとって、少し複雑になることがあります。特に、役員報酬の設定や所得の申告方法が、審査に大きく影響します。まずは、住宅ローン審査の基本的な考え方から見ていきましょう。
1. 収入の証明
住宅ローン審査では、あなたの安定した収入を証明することが重要です。一般的に、以下の書類が必要となります。
- 確定申告書（または法人税の申告書）： 過去2～3年分の収入を証明します。
- 役員報酬に関する資料： 役員報酬決定通知書、役員報酬支払明細など、会社から支払われる報酬を証明する書類。
- 会社の決算書： 会社の経営状況を示す書類（損益計算書、貸借対照表など）。
2. 審査のポイント
金融機関は、あなたの返済能力を様々な角度から評価します。主な審査項目は以下の通りです。
- 安定性： 継続的に収入を得ているか。
- 収入の額： 毎月の返済額を賄えるだけの収入があるか。
- 借入希望額と担保評価額： 借入希望額が担保となる不動産の価値に見合っているか。
- 信用情報： 過去のローンの返済状況や、クレジットカードの利用状況に問題がないか。
あなたの状況を分析：役員報酬と所得申告の問題
あなたが抱えている問題は、主に以下の2点です。
- 所得の低さ： 節税のために所得を低く申告してしまったため、住宅ローン審査に必要な収入として認められない可能性がある。
- 役員報酬の証明： 不動産屋から「役員報酬の証明があればローンに通る」と言われたが、それが正しいのか疑問に思っている。
これらの問題を解決するために、具体的な対策を検討しましょう。
住宅ローン審査を成功させるための具体的な対策
1. 役員報酬の証明について
不動産屋が言うように、「役員報酬の設定の証明」だけで住宅ローン審査に通る可能性は、低いです。フラット35の公式ホームページに記載されているように、原則として、過去の収入を証明する書類が必要です。しかし、いくつかの方法を組み合わせることで、審査に通る可能性を高めることができます。
- 役員報酬決定通知書などの提出： 役員報酬としていくら支払われるのかを証明する書類は、審査の際に必ず提出しましょう。
- 会社の事業計画書の提出： 今後の事業計画や、役員報酬が増額される見込みがある場合は、それを説明する資料を提出することで、将来的な収入の見込みをアピールできます。
- 金融機関への相談： 複数の金融機関に相談し、あなたの状況に合わせたローン商品や審査基準を比較検討しましょう。
2. 所得の補完方法
所得が低い場合でも、諦める必要はありません。以下の方法で、審査に通る可能性を高めることができます。
- 預貯金の活用： 預貯金が多い場合は、自己資金として頭金に充てることで、借入額を減らし、審査に通りやすくすることができます。
- 他の収入の合算： 配偶者の収入と合算できる場合があります。ただし、金融機関によって合算できる条件が異なるため、事前に確認が必要です。
- 税理士への相談： 今後の税務対策について、税理士に相談し、適切なアドバイスを受けることで、将来的な所得の増加を見込むことができます。
3. 夫婦合算でのローン審査
あなたのケースでは、夫婦の収入を合算してローンを組むことを検討されています。これは、住宅ローン審査において有効な手段です。ただし、以下の点に注意が必要です。
- 収入合算の条件： 金融機関によって、収入合算の条件が異なります。例えば、配偶者の所得がどの程度合算されるか、扶養内の収入でも合算できるかなど、事前に確認しましょう。
- 連帯保証または連帯債務： 収入を合算する場合、連帯保証人または連帯債務者になる必要があります。それぞれの責任範囲を理解し、慎重に検討しましょう。
- 今後のライフプラン： 将来的な働き方や、出産・育児などのライフイベントも考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。
住宅ローン審査に強い金融機関の選び方
住宅ローン審査の通りやすさは、金融機関によって異なります。あなたの状況に合った金融機関を選ぶことが、審査成功の鍵となります。
- フラット35： 審査基準が比較的柔軟で、自営業者や法人成りした方でも利用しやすい住宅ローンです。
- ネット銀行： 金利が低い傾向があり、審査も比較的スムーズに進む場合があります。ただし、対面での相談が少ないため、自分で情報収集し、手続きを進める必要があります。
- 地方銀行・信用金庫： 地域密着型の金融機関は、個別の事情を考慮してくれる場合があります。あなたの状況を詳しく説明し、相談してみましょう。
専門家への相談を検討しましょう
住宅ローンに関する悩みは、専門家への相談が解決への近道です。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談することで、あなたの状況に合わせた具体的なアドバイスを受けることができます。また、税理士に相談することで、節税対策や、今後の税務に関するアドバイスを受けることもできます。
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成功事例から学ぶ
実際に、法人成り後に住宅ローン審査を通過した方の事例をいくつか紹介します。
- 事例1： 役員報酬を高く設定し、会社の事業計画を詳細に説明することで、金融機関の理解を得て、住宅ローンを組むことに成功。
- 事例2： 過去の確定申告書の提出に加え、預貯金を頭金に充てることで、審査に通過。
- 事例3： 夫婦合算でローンを組み、奥様の収入と合わせて審査に通り、希望通りの物件を購入。
これらの事例から、諦めずに、あなたの状況に合わせた対策を講じることが重要であることがわかります。
まとめ：住宅ローン審査を成功させるために
法人成り後の住宅ローン審査は、確かに複雑ですが、適切な対策を講じることで、必ず成功できます。以下のポイントを参考に、住宅ローン審査に臨みましょう。
- 正確な情報収集： 金融機関の審査基準や、必要書類について、正確な情報を収集しましょう。
- 専門家への相談： ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーに相談し、あなたの状況に合わせたアドバイスを受けましょう。
- 計画的な準備： 住宅ローン審査に必要な書類を事前に準備し、余裕を持って手続きを進めましょう。
- 諦めない心： 審査に通らない場合でも、諦めずに、他の金融機関を検討したり、対策を講じたりすることで、必ず道は開けます。
あなたの住宅購入が成功することを心から願っています。