フラット35って実際どうなの？住宅ローン選びで後悔しないためのチェックリスト
フラット35って実際どうなの？住宅ローン選びで後悔しないためのチェックリスト
住宅ローンの選択は、人生における大きな決断の一つです。特に、金利タイプは、将来の返済額に大きく影響するため、慎重に検討する必要があります。
少々急ぎです。「フラット35Ｓ」？「変動金利」？ 新築マンション、フラット35金利Bプラン、夫妻ともに33歳、頭金を除き借り入れ予定は1500万円の予定です。 マンション販売担当者の話によると、連携の地銀で特約があるとのことで 変動金利0.97%、保証金なし、団信込み、などメリットを伺いました。 しかし、夫妻ともに保守派で全期間固定金利のフラット３５に惹かれ検討しています。 フラット35だったら、金利2.0%（融資実行日は5月末、2ヶ月後のため未確定ではありますが・・）、開始5年間は－0.3%（金利Bプラン）、手数料は融資額×1.5%、団信は別、保証金なし 販売担当者は変動推しでお話なさいますが、絶対推しというわけでもなく こちらの話も聞いてくれるスタンスではあります。 （比較的うまが合いぶっちゃけて話してくれてる感はあるように感じています。） しかしながら、 「・・うーん。実際の所フラット35を選ぶ方はほとんど居ないのが実状でして、、」と 金利がフラット35の方が高いということ、地銀変動なら連携なので保証金もなく、もちろん団信込み、繰上げ返済もフラット３５なら100万単位だがもっと細かく繰り上げられることをおっしゃいます。 5年ルール、125%ルール等の不安要素があるのも理解してくださるのですが、 「そうは言っても現実問題、そこまで金利が急上昇する可能性がどの位高いかと思うと。。日本経済がそこまで回復するかどうか。。ですよね。うーん。」（経済が今すぐ、急成長するか微妙だから金利はそんなに上がるかなぁ？という意味） 固定のメリットとしては 「返済金額が変わらない計画しやすい設定、変動金利が上がっても変わらない固定金利の安心感、始めの5年は0.3%金利が安いこと、どう転ぶか解らないが、（過去15年を見て）今のままの金利の変動の仕方なら固定の方が高くつくかもしれないがその差額を”安心料のお守り代”と思い、お客様が納得するのならいいのかもしれないですが。」ともおっしゃいます。 最終的には銀行の方をまじえて相談。というのが、今後の（とはいえ、きっと来週くらいの話）流れです。 帰り際のおしゃべりをしてる中で、フラット35を選ぶ方が、約100戸のマンションの中で半分くらい居るのかな？位に私自身思っていたのですがそのくらいでしょうかね。と話した所 「いやいや、・・ほんの何件か。。ですね。 正直、あんまり利用される方が居ないんです。」 と聞き、びっくりしました。 質問です。 フラット３５って利用する方少ないのでしょうか。。？ それは、ナゼなのでしょうか？ 自分はこういう理由で変動金利ｏｒフラット35を選んだよを教えて下さい。
今回の相談者の方は、新築マンションの購入を検討中で、住宅ローンの金利タイプについて悩んでいます。変動金利とフラット35の間で迷っており、販売担当者の意見と自身の希望との間で揺れ動いています。特に、フラット35の利用者が少ないという販売担当者の発言に不安を感じています。この記事では、住宅ローン選びで後悔しないために、フラット35と変動金利のそれぞれのメリット・デメリットを比較し、自分に合った金利タイプを選ぶためのチェックリストを提供します。
住宅ローン金利タイプの基本
住宅ローンの金利タイプは、大きく分けて「固定金利型」、「変動金利型」、「固定金利期間選択型」の3種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身のライフプランやリスク許容度に合わせて選択することが重要です。
- 固定金利型: 借入期間中の金利が一定です。金利変動リスクを避けたい人に向いています。
- 変動金利型: 金利が市場金利に合わせて変動します。金利が低い時期には有利ですが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
- 固定金利期間選択型: 一定期間は固定金利、その後は変動金利または再度固定金利を選択できます。一定期間の金利変動リスクを回避しつつ、将来の金利動向に合わせて柔軟に対応できます。
フラット35とは？
フラット35は、住宅金融支援機構が提供する全期間固定金利型の住宅ローンです。最大のメリットは、金利が変動しないため、将来の返済額が確定していることです。これにより、長期的な資金計画を立てやすくなります。しかし、変動金利と比較すると金利が高めに設定される傾向があります。
変動金利とは？
変動金利は、市場金利に合わせて金利が変動するタイプの住宅ローンです。金利が低い時期には、フラット35よりも低い金利で借りられる可能性があります。しかし、金利が上昇すると返済額も増えるため、将来の金利上昇リスクを考慮する必要があります。
フラット35と変動金利の比較
住宅ローンを選ぶ際には、以下の点を比較検討することが重要です。
| 比較項目 | フラット35 | 変動金利 |
|---|---|---|
| 金利タイプ | 全期間固定金利 | 変動金利 |
| 金利の変動リスク | なし | あり |
| 返済額の確定 | 確定 | 未確定 |
| 金利の高さ | 高め | 低め（変動による） |
| 金利上昇リスク | なし | あり |
フラット35を選ぶ人が少ない理由
販売担当者が「フラット35を選ぶ方はほとんどいない」と話す背景には、以下の理由が考えられます。
- 金利の高さ: 変動金利と比較して、フラット35は金利が高めに設定されているため、総返済額が増える可能性があります。
- 経済状況への楽観的な見方: 金利が低い状況が続いているため、変動金利を選び、将来的な金利上昇をそれほど心配しない人が増えています。
- 販売側のインセンティブ: 販売担当者は、変動金利の住宅ローンを勧めることで、自身のインセンティブに繋がる場合があります。
住宅ローン選びのチェックリスト
自分に合った住宅ローンを選ぶためには、以下のチェックリストを参考に、それぞれの項目について検討しましょう。
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[✓] ライフプランの明確化:
将来の収入や支出、家族構成の変化などを考慮し、長期的なライフプランを立てましょう。例えば、子供の教育費や老後の生活費など、将来的に必要となる資金を具体的に把握することが重要です。このライフプランに基づいて、無理のない返済計画を立てる必要があります。
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[✓] リスク許容度の評価:
金利変動リスクに対する許容度を評価しましょう。変動金利を選ぶ場合は、金利が上昇した場合の返済額増加に対応できるかを検討します。具体的には、金利が一定程度上昇しても、家計を圧迫しないように、余裕を持った資金計画を立てることが重要です。また、万が一の事態に備えて、貯蓄や保険などでリスクヘッジすることも検討しましょう。
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[✓] 金利タイプの比較検討:
フラット35と変動金利のそれぞれのメリット・デメリットを比較検討しましょう。フラット35は、金利が固定されているため、将来の返済額が確定し、安心して返済計画を立てられます。一方、変動金利は、金利が低い時期には有利ですが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。金利の変動幅や、金利上昇時の対応策などを考慮し、自分に合った金利タイプを選びましょう。
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[✓] 借入可能額の確認:
無理のない借入額を決定するために、収入に対する返済負担率を計算しましょう。一般的に、年収に対する年間返済額の割合が25%以下であれば、無理なく返済できると言われています。ただし、これはあくまで目安であり、個々のライフスタイルや価値観によって異なります。自身の家計状況をしっかりと把握し、無理のない範囲で借入額を決定しましょう。
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[✓] 返済期間の設定:
返済期間を決定する際には、将来のライフプランや資金計画を考慮しましょう。返済期間が長くなると、総返済額は増えますが、毎月の返済額は少なくなります。一方、返済期間が短くなると、毎月の返済額は増えますが、総返済額は減ります。自身の収入や支出、将来の資金計画などを考慮し、最適な返済期間を設定しましょう。
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[✓] 諸費用の確認:
住宅ローンの借入には、金利だけでなく、様々な諸費用が発生します。保証料、事務手数料、団体信用生命保険料など、これらの諸費用も考慮して、総返済額を計算しましょう。諸費用を含めた総返済額を比較検討し、最も有利な住宅ローンを選びましょう。
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[✓] 金融機関の比較:
複数の金融機関の住宅ローンを比較検討しましょう。金利、手数料、保証料、団信の内容など、様々な条件を比較し、自分に合った住宅ローンを選びましょう。また、各金融機関のサービス内容や、相談体制なども比較検討し、安心して利用できる金融機関を選びましょう。
住宅ローン選びの成功事例
実際に、フラット35と変動金利を選んだ人たちの事例を見てみましょう。
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フラット35を選択したAさんの場合:
Aさんは、将来の金利上昇リスクを避けたいと考え、全期間固定金利のフラット35を選択しました。安定した返済計画を立てることができ、安心してマイホーム生活を送っています。Aさんは、「金利は少し高かったですが、将来の不安なく、安心して暮らせることが一番のメリットです」と話しています。
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変動金利を選択したBさんの場合:
Bさんは、金利が低い時期に住宅ローンを借り、将来的な金利上昇リスクを考慮しつつ、繰り上げ返済を積極的に行う計画を立てました。Bさんは、「金利が低い時期に借りられたことで、当初の返済額を抑えられ、余裕をもって生活できています。繰り上げ返済も計画的に行い、将来の金利上昇に備えています」と話しています。
専門家のアドバイス
住宅ローンの専門家は、以下のようにアドバイスしています。
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ファイナンシャルプランナーC氏:
「住宅ローンを選ぶ際には、まず自身のライフプランを明確にし、リスク許容度を評価することが重要です。金利タイプだけでなく、返済期間や借入額、諸費用なども含めて、総合的に検討しましょう。専門家への相談も検討し、自分に合った最適な住宅ローンを見つけてください。」
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住宅ローンアドバイザーD氏:
「フラット35と変動金利のどちらを選ぶかは、個々の状況によって異なります。金利の動向だけでなく、将来のライフイベントや資金計画も考慮し、長期的な視点で判断することが大切です。複数の金融機関を比較検討し、自分に合った住宅ローンを選びましょう。」
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まとめ
住宅ローン選びは、将来の生活を左右する重要な決断です。フラット35と変動金利のそれぞれのメリット・デメリットを理解し、自身のライフプランやリスク許容度に合わせて最適な金利タイプを選択しましょう。今回のチェックリストを参考に、後悔のない住宅ローン選びをしてください。