専任契約から一般契約への切り替え、不動産オーナーが抱える不安を解消！
専任契約から一般契約への切り替え、不動産オーナーが抱える不安を解消！
この記事では、不動産オーナーが直面する、専任契約から一般契約への切り替えに関する不安を解消し、最適な選択をするための具体的なアドバイスを提供します。不動産賃貸経営における契約形態の選択は、収益性や物件管理に大きな影響を与える重要な決断です。この記事を通じて、あなたの状況に最適な選択肢を見つけ、より安定した不動産経営を実現するためのお手伝いをします。
専任契約と一般契約について質問があります。
現在、手持ちの不動産（貸テナント：倉庫）を一社を窓口に専任契約にて広告を出してもらっています。（インターネットと現地看板）
しかし、そこの会社の営業マンは何かにつけて動きが遅く、お願いしたことも中々動いていただけないような状況が続いており少しずつ最近不信感が出来てきました。
そこで現在の専任契約から一般契約に変えるかどうか悩んでいます。たしか専任契約だとそこの会社が窓口になるので制約すると会社にとって利益が大きいと聞いたことがあるので、頑張ってくださるかな？と思い専任で任せました。その会社も専任でお願いしますと仰っていました。ただ、不信感が募ってきた現在、その会社に任せておくのが不安になり知恵袋の皆様に相談にてまいりました。（物件に関してはその会社で専任契約：広告を出してから５ヶ月が過ぎましたが問い合わせもほとんどない状態のようです。）
先日、他社の営業マンが突然家に来て「あの物件は今の会社との専任をはずして一般にされませんか？必ずお客さんを見つけられるとはいいませんが当社としても頑張りたい物件なんです。」と仰っていました。本音では一般契約のほうがお客さんを見つけてきたときの利益が大きいからだと思います。ただ不信感があるので真剣に一般契約にしようかと悩み始めました。
ここで相談なのですが、一般契約にすると不利になるようなことはありませんか?
もし一旦、一般にしたら後々専任の方がよかったけど戻せない、など後悔をするぐらいなら今のままにしておいたほうがいいと思ってもいます。
アドバイスいただけたら幸いです。
1. 専任媒介契約と一般媒介契約の基本を理解する
不動産賃貸における契約形態には、主に「専任媒介契約」と「一般媒介契約」の2種類があります。それぞれの特徴を理解し、自身の状況に最適な契約形態を選択することが重要です。
1.1. 専任媒介契約とは
専任媒介契約は、不動産オーナーが特定の不動産会社にのみ仲介を依頼する契約です。この契約を結ぶと、オーナーは他の不動産会社に重ねて仲介を依頼することはできません。専任媒介契約には、さらに「専属専任媒介契約」という種類があり、これはオーナー自身が買主を見つけることも禁止されます。
- メリット:
- 不動産会社は、その物件の成約に集中するため、積極的な営業活動が期待できます。
- 不動産会社は、物件情報を独占できるため、より詳細な情報公開や、特別な販促活動を行う可能性があります。
- 契約期間が定められており、期間満了後は契約更新の検討が可能です。
- デメリット:
- 依頼できる不動産会社が1社に限定されるため、その会社との相性が悪い場合、状況改善が難しいことがあります。
- 不動産会社の営業力や対応に不満がある場合でも、契約期間中は他の会社に依頼できません。
1.2. 一般媒介契約とは
一般媒介契約は、複数の不動産会社に同時に仲介を依頼できる契約です。オーナーは、複数の会社に物件情報を公開し、最も良い条件で契約できる会社を選ぶことができます。
- メリット:
- 複数の不動産会社が競合するため、より多くの顧客へのアプローチが期待できます。
- 不動産会社間の競争原理が働き、積極的な営業活動が期待できます。
- オーナーは、複数の会社から情報や提案を受けることができ、比較検討が可能です。
- デメリット:
- 不動産会社は、他の会社との競争があるため、必ずしも積極的に営業活動を行わない可能性があります。
- 不動産会社は、他の会社に成約を取られる可能性があるため、広告や販促活動に力を入れない場合があります。
- オーナーは、複数の会社とのやり取りが必要となり、手間が増えることがあります。
2. 専任契約から一般契約への切り替えを検討する際のポイント
現在の専任契約に対する不信感から、一般契約への切り替えを検討されているとのことですが、切り替える際には、以下の点を考慮しましょう。
2.1. 不信感の原因を明確にする
まず、現在の不動産会社に対する不信感の原因を具体的に特定しましょう。具体的に、
- 営業担当者の対応の遅さ
- 問い合わせの少なさ
- 広告内容の不備
など、具体的な問題点を洗い出すことで、その問題を解決するためにどのような対策を講じるべきかが見えてきます。
2.2. 契約内容の見直し
専任契約の内容を改めて確認し、契約期間や更新条件、解約に関する条項などを確認しましょう。契約期間が残っている場合、中途解約に関する違約金が発生する可能性もあります。また、契約更新のタイミングで、契約条件の見直しを提案することも可能です。
2.3. 他の不動産会社の調査
一般契約に切り替える前に、他の不動産会社について調査を行いましょう。複数の会社に物件情報を公開する前に、それぞれの会社の得意分野や実績、営業体制などを比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。
- 会社の評判や口コミ
- 過去の成約実績
- 営業担当者の対応
- 広告戦略
などを確認し、あなたの物件に最適な会社を見つけましょう。
3. 一般契約への切り替えによるメリットとデメリット
一般契約に切り替えることには、メリットとデメリットが存在します。それぞれの側面を理解し、自身の状況に最適な選択をしましょう。
3.1. メリット
- 複数の不動産会社による集客: 複数の会社に仲介を依頼することで、より多くの顧客へのアプローチが可能になり、成約の可能性が高まります。
- 競争原理の活用: 不動産会社間の競争が、より積極的な営業活動を促し、より良い条件での契約につながる可能性があります。
- 情報収集の機会増加: 複数の会社から、物件に関する情報や市場動向、価格交渉など、様々な情報を収集できます。
3.2. デメリット
- 手間と時間: 複数の会社とのやり取りが必要となり、情報管理や進捗管理に手間と時間がかかります。
- 営業活動の質: 不動産会社によっては、他の会社との競争があるため、積極的な営業活動を行わない可能性があります。
- 情報管理の複雑化: 複数の会社に物件情報を公開することで、情報管理が複雑になり、誤った情報が公開されるリスクがあります。
4. 専任契約からの脱却：成功事例と注意点
専任契約から一般契約に切り替えることで、状況が改善し、より良い結果を得られた事例は多く存在します。以下に、成功事例と、契約切り替えの際の注意点を紹介します。
4.1. 成功事例
ある不動産オーナーは、専任契約を結んでいた不動産会社の対応に不満を感じ、一般契約に切り替えました。複数の不動産会社に仲介を依頼した結果、より多くの顧客からの問い合わせがあり、最終的に、より高い賃料で成約することができました。このオーナーは、複数の会社から提案を受ける中で、物件の魅力を最大限に引き出すためのアドバイスを得ることができ、結果的に、物件の価値を高めることにもつながりました。
4.2. 注意点
- 情報の一元管理: 複数の不動産会社に情報を共有する際には、情報の正確性を保ち、誤った情報が伝わらないように注意しましょう。
- 進捗管理: 各不動産会社の進捗状況を定期的に確認し、必要に応じて、進捗状況の共有を求めましょう。
- コミュニケーション: 各不動産会社とのコミュニケーションを密にし、疑問点や不安な点は、積極的に質問しましょう。
- 契約条件の明確化: 各不動産会社との契約条件を明確にし、報酬や契約期間、解約条件などを事前に確認しましょう。
5. 契約形態の選択：あなたの物件に最適な方法は？
あなたの物件（貸テナント：倉庫）に最適な契約形態は、以下の要素を考慮して決定しましょう。
5.1. 物件の特性
貸テナント：倉庫という物件の特性を考慮し、専門性の高い不動産会社を選ぶことも重要です。倉庫物件の賃貸には、
- 物流に関する知識
- 倉庫の構造に関する専門知識
- 関連法規に関する知識
など、専門的な知識が必要となる場合があります。専門性の高い不動産会社は、より適切な顧客層へのアプローチが可能となり、成約の可能性を高めることができます。
5.2. 地域の市場動向
物件所在地の市場動向を把握し、需要と供給のバランスを考慮しましょう。需要が高い地域であれば、一般契約でも十分な集客が見込める場合があります。一方、需要が低い地域であれば、専任契約で、不動産会社に集中的な営業活動をしてもらう方が良い場合があります。
5.3. 不動産会社の選定
信頼できる不動産会社を見つけることが、成功の鍵となります。複数の不動産会社を比較検討し、
- 実績
- 評判
- 営業力
- 顧客対応
などを総合的に評価し、あなたの物件に最適な会社を選びましょう。
6. 契約変更後のフォローアップ
契約形態を変更した後も、定期的なフォローアップを行いましょう。
6.1. 進捗状況の確認
不動産会社との進捗状況を定期的に確認し、問題点があれば、早急に改善策を講じましょう。
6.2. 契約内容の見直し
契約期間満了前に、契約内容を見直し、必要に応じて、契約条件の変更や、他の不動産会社との契約を検討しましょう。
6.3. 専門家への相談
不動産に関する専門家（不動産鑑定士、弁護士など）に相談し、客観的なアドバイスを受けることも有効です。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスを提供し、問題解決をサポートしてくれます。
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7. まとめ
不動産賃貸経営における契約形態の選択は、収益性や物件管理に大きな影響を与える重要な決断です。専任契約から一般契約への切り替えを検討する際には、
- 不信感の原因を明確にし
- 契約内容を見直し
- 他の不動産会社を調査し
自身の状況に最適な選択をすることが重要です。この記事で提供した情報が、あなたの不動産経営の成功に役立つことを願っています。
8. 専門家からのアドバイス
不動産コンサルタントとして、私は、
- 契約形態の選択
- 不動産会社の選定
- 物件の価値向上
など、様々な側面から、不動産オーナーをサポートしています。もし、あなたの不動産経営に関する悩みや疑問があれば、お気軽にご相談ください。あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスを提供し、問題解決をサポートします。