マンション売却で後悔しない！不動産売買のプロが教える、高値売却の秘訣と注意点
マンション売却で後悔しない！不動産売買のプロが教える、高値売却の秘訣と注意点
この記事では、マンション売却を検討しているあなたが、後悔することなく、少しでも高く売却するための具体的な方法と注意点について、不動産売買のプロである私が、あなたの疑問に答える形で解説していきます。人気エリアのマンションであり、高値売却を目指すあなたの状況に合わせて、最適な戦略を提案します。
まず、今回の相談内容を詳しく見ていきましょう。
私のマンションの場所は、市内で人気のエリアにあります。築20年物件ですが、人気エリアのため、新築購入時に比較して（周辺の中古物件の成約事例の平均が120%程度ですが）値上がりしています。
マンションを売る為、仲介業者をA社に専任媒介で決めました。複数の業者に見積もりした為、片手でも良いから広告やチラシなどさせてくれ、とも多数の業者から言われています。
わたしの物件に業者が沢山狙ってるのはA社も知っており、わたしが選ぶ仲介業者に限定して、特別に広告やチラシを（レインズに掲載される前、専任媒介契約した「当日に」）配布することに決めました。（それが契約条件）
つまり、A社は最初1週間くらい？？両手を、取るためにチラシまきや、既存顧客への紹介をされます。
厳密には、専任媒介契約の契約日付空欄でA社に渡して、一般契約を一時的に契約したイメージです。
わたしが指定した業者は、チラシやネット掲載の内容を準備を進めて、わたしがA社に専任媒介契約サインをしたら、（A社を除く）特別に選んだ業者のみ、一斉にレインズ掲載前から宣伝を始められるわけです。
で、質問の本題です。
前提は、人気エリアのため、少し高めに売りに出します。不動産業者全てに少し高いと言われるレベル。
業者のチャレンジ査定は、平均6800万円。当方の売り出しは7150万円。売りに出して、市場の反応なければ1ー2週間で6980万円に値下げ変更予定。
その後、6500万とか、6400万くらいまで大幅に値下げするのは、媒介契約変更（業者を変更）する時期しようと考えてます。
現時点で、A社以外の仲介業者まで、部屋の写真を撮りたいと言ってきましたが、部屋の写真は、現時点はA社限定にすべきでしょうか？？
部屋の写真がそこまで有効なのかよくわかりません。片付けとか色々大変なので。できるだけ高く売れるコツもアドバイス願います。
A社の工夫は、スーモでオプション付けて、目立つようにはしてくれます。チラシは、特別チラシも作成されます。
なるほど、人気のエリアにある築20年のマンションを、高値で売却したいというご相談ですね。複数の不動産業者があなたの物件に注目している状況で、専任媒介契約を結び、特別な販売戦略を計画しているとのこと。非常に有利な状況と言えるでしょう。
それでは、あなたの疑問に一つずつ答えていきながら、高値売却を実現するための具体的なアドバイスをしていきます。
1. 部屋の写真撮影：A社限定にするべき？
まず、現時点での部屋の写真撮影についてですが、基本的にはA社限定にするのが賢明です。理由は以下の通りです。
- 戦略の統一性： 複数の業者が写真撮影を行うと、情報が拡散し、価格交渉の際に足元を見られる可能性があります。A社に専任媒介契約を結んでいる以上、まずはA社の販売戦略に集中することが重要です。
- A社のメリットを最大化： A社は、スーモでのオプションや特別チラシの作成など、独自の販売戦略を計画しています。写真撮影をA社に限定することで、彼らの戦略の効果を最大限に引き出すことができます。
- 物件の鮮度： 写真は、物件の印象を左右する重要な要素です。複数の業者が異なるタイミングで写真を公開すると、物件の鮮度が薄れてしまう可能性があります。
ただし、A社の写真撮影のクオリティには注意が必要です。もし、A社の写真が魅力的でない場合は、事前にどのような写真が撮られるのか、確認することをおすすめします。必要であれば、よりプロフェッショナルな写真撮影を依頼することも検討しましょう。その際は、A社に相談し、協力体制を築くことが大切です。
2. 高値売却のコツ：価格設定と販売戦略
高値売却を実現するためには、適切な価格設定と効果的な販売戦略が不可欠です。以下に、具体的なコツを解説します。
2-1. 価格設定
高値売却を目指す場合、最初の価格設定は非常に重要です。あなたの物件は、周辺の中古物件の成約事例と比較して値上がりしているとのことですので、強気な価格設定も可能かもしれません。しかし、高すぎる価格設定は、買い手の興味を失わせる可能性があります。以下の点に注意して、価格設定を行いましょう。
- 市場調査： 周辺の類似物件の売出し価格と成約価格を徹底的に調査し、相場を把握しましょう。レインズや不動産情報サイトを活用し、最新の情報を収集することが重要です。
- 競合物件との比較： 競合物件の状況を詳しく分析し、あなたの物件の強みと弱みを把握しましょう。築年数、間取り、設備、眺望、立地条件などを比較し、価格に反映させます。
- 最初の価格設定： 業者のチャレンジ査定よりも高めの価格設定（7150万円）は、高値売却を目指す戦略としては妥当です。ただし、市場の反応を見ながら、柔軟に価格を調整する覚悟が必要です。
- 値下げのタイミング： 1〜2週間で反応がなければ、6980万円に値下げする計画は適切です。さらに、6500万円〜6400万円まで大幅に値下げする場合は、媒介契約の変更も視野に入れる必要があります。値下げ幅が大きすぎると、物件の価値が低いと判断される可能性があるため、慎重に検討しましょう。
2-2. 販売戦略
効果的な販売戦略は、高値売却の可能性を大きく高めます。A社の販売戦略に加えて、以下の点を意識しましょう。
- 内覧の準備： 内覧は、物件の魅力を伝える絶好の機会です。部屋の掃除、整理整頓はもちろんのこと、換気や照明にも気を配り、明るく清潔感のある空間を演出しましょう。
- アピールポイントの明確化： 自分の物件の強みを明確にし、積極的にアピールしましょう。立地条件、眺望、リフォーム履歴、設備の充実度などを具体的に伝え、他の物件との差別化を図ります。
- 販売活動の進捗状況の確認： A社との連携を密にし、販売活動の進捗状況を定期的に確認しましょう。広告の反響、内覧の状況、価格交渉の進捗などを把握し、必要に応じて販売戦略を見直します。
- 複数業者との連携： A社以外の業者も、あなたの物件に興味を持っているということは、販売チャンスを広げる大きな可能性を秘めています。A社との連携を保ちつつ、他の業者にも情報を提供し、販売活動をサポートしてもらうことも検討しましょう。
- 早期の売却を意識： 早期に売却を成功させるためには、購入希望者の早期獲得が重要です。販売開始後、できるだけ早い段階で、積極的に内覧会を開催したり、オープンハウスを実施したりするなど、購入希望者の目に触れる機会を増やしましょう。
3. 媒介契約の注意点
専任媒介契約を結んでいる場合、契約期間や解約条件など、注意すべき点がいくつかあります。以下に、主な注意点を解説します。
- 契約期間： 専任媒介契約には、3ヶ月の契約期間が定められています。契約期間満了前に売却できなかった場合、契約を更新するか、他の業者に変更するかなどを検討する必要があります。
- 解約条件： 正当な理由があれば、契約期間内でも解約できる場合があります。例えば、A社の販売活動に問題がある場合や、著しく価格を下げざるを得ない状況になった場合などです。解約を検討する場合は、事前に契約内容を確認し、A社とよく話し合いましょう。
- 両手仲介： A社が両手仲介を狙っている場合、あなたの利益が最大化されない可能性があります。両手仲介とは、売主と買主の両方から仲介手数料を受け取る取引のことです。両手仲介の場合、業者は売主と買主の双方に公平な情報を提供することが求められますが、売主の利益を優先するとは限りません。
- 媒介契約の変更： 価格を大幅に下げる場合、媒介契約を変更することも検討する必要があります。他の業者に変更することで、新たな販売戦略が展開され、売却の可能性を高めることができます。
4. 成功事例と専門家の視点
高値売却を成功させるためには、過去の成功事例を参考にしたり、専門家の意見を聞いたりすることも有効です。以下に、成功事例と専門家の視点を紹介します。
4-1. 成功事例
- 事例1： 人気エリアの築20年マンションを、リノベーションを実施し、販売価格を10%アップさせた。
- 事例2： 複数の不動産業者に査定を依頼し、最も高い査定額を提示した業者と専任媒介契約を結び、高値売却に成功した。
- 事例3： オープンハウスを開催し、多くの購入希望者を集め、価格交渉の末、希望価格に近い金額で売却できた。
4-2. 専門家の視点
不動産鑑定士や不動産コンサルタントなどの専門家は、市場動向や物件の価値を客観的に評価し、高値売却をサポートしてくれます。専門家の意見を聞くことで、より戦略的な販売計画を立てることができ、成功の可能性を高めることができます。
専門家は、以下のようなアドバイスをしてくれるでしょう。
- 市場分析： 最新の市場動向を分析し、最適な価格設定を提案してくれる。
- 物件の価値評価： 物件の資産価値を客観的に評価し、適正価格を算出してくれる。
- 販売戦略の立案： ターゲット層に合わせた販売戦略を立案し、効果的な広告展開を提案してくれる。
- 価格交渉のサポート： 価格交渉の際に、売主の利益を最大化するためのアドバイスをしてくれる。
専門家への相談は、高値売却を実現するための強力な手段となります。積極的に活用しましょう。
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5. まとめ：高値売却を実現するために
今回の相談内容を踏まえ、高値売却を実現するための重要なポイントをまとめます。
- A社との連携： A社の販売戦略を最大限に活用し、積極的に情報交換を行い、協力体制を築く。
- 価格設定： 市場調査に基づき、適切な価格設定を行い、柔軟に価格を調整する。
- 販売戦略： 内覧の準備、アピールポイントの明確化、販売活動の進捗状況の確認など、効果的な販売戦略を実行する。
- 媒介契約： 契約期間や解約条件、両手仲介などに注意し、必要に応じて媒介契約を変更する。
- 専門家への相談： 不動産鑑定士や不動産コンサルタントなどの専門家へ相談し、客観的なアドバイスを受ける。
これらのポイントを意識し、戦略的に行動することで、あなたのマンションを高値で売却できる可能性は格段に高まります。頑張ってください！