住宅ローン審査、本当に通る？個人事業主と会社員の夫婦が中古マンション購入を成功させるための徹底解説
住宅ローン審査、本当に通る？個人事業主と会社員の夫婦が中古マンション購入を成功させるための徹底解説
中古マンションの購入を検討しているものの、住宅ローンの審査に通るか不安なあなたへ。個人事業主であるご主人と会社員である奥様という、収入や雇用形態が異なるご夫婦が直面する住宅ローン審査の疑問に、具体的なアドバイスと解決策を提供します。
住宅ローンの審査、通るでしょうか？
現在、中古マンションの購入を考えています。
ただ、ローンの審査に通るか、不安です。
詳細は下記です。
中古マンション 2500万円までで検討中
諸費用は用意する予定でそれ以外はフルローンを組む予定です
主人： 個人事業主（店の継続5年目）
確定申告の所得額（H22度 130万 H23度 220万）
クレジットでキャシング歴・リボ払い歴あり（過去3年以内）
車のローンH23年～Ｈ25年 月3万
私： 会社員（正社員） 勤続年数 5年
会社は従業員数2000人位の企業です
収入： 現在育児勤務の為（時間短縮勤務） 310万～330万位
ローン・キャッシング・リボ歴なし
この条件で共同名義等で審査に出そうか迷ってます。
審査は通るでしょうか？
また、頭金を親に借りて少しでも入れたほうが有利でしょうか？
住宅ローン審査の基本：なぜ審査に通らないのか？
住宅ローンの審査は、金融機関が融資を行うにあたり、返済能力があるかどうかを判断するために行われます。審査に通らない主な原因として、以下の点が挙げられます。
- 収入の不安定さ: 個人事業主の場合、収入が安定しているかどうかは重要な審査項目です。過去の確定申告の所得額が低い、または変動が大きい場合は、返済能力に疑問を持たれる可能性があります。
- 信用情報: クレジットカードの利用状況やローンの返済履歴は、信用情報機関に記録されています。キャッシングやリボ払いの利用、ローンの滞納などは、信用を損なう要因となります。
- 債務の多さ: 現在の借入状況（車のローンなど）も審査に影響します。借入額が多いほど、返済負担が大きくなり、審査に通りにくくなります。
- 勤続年数: 会社員の場合、勤続年数が短いと、将来的な収入の安定性に不安があると判断されることがあります。
あなたのケースを詳細分析：審査通過の可能性と対策
ご相談者様の状況を詳細に分析し、審査通過の可能性と、そのための具体的な対策を提案します。
1. ご主人の状況：個人事業主としての審査
ご主人は個人事業主として5年間お店を経営されており、これはプラス評価となります。しかし、過去の確定申告の所得額が低いことが懸念材料です。所得額が低いと、返済能力が低いと判断される可能性があります。また、過去3年以内にキャッシングやリボ払いの利用があったことも、信用情報上のマイナス要因となります。
- 対策:
- 所得の証明: 確定申告書だけでなく、事業の収益状況を証明できる資料（売上台帳、預金通帳など）を提出し、事業の安定性を示すことが重要です。
- 自己資金の準備: 頭金を多めに用意することで、借入額を減らし、審査を有利に進めることができます。親からの借り入れも検討しましょう。
- 信用情報の改善: 過去のキャッシングやリボ払いの利用状況を改善するために、早めに完済し、良好な信用情報を構築することが望ましいです。
2. 奥様の状況：会社員としての審査
奥様は会社員として5年の勤続年数があり、これはプラス評価となります。また、大手企業にお勤めであることも、安定した収入があるという点で有利です。ただし、育児勤務で収入が減少していることが、審査に影響する可能性があります。
- 対策:
- 収入証明: 育児勤務による収入減を考慮し、直近の給与明細や賞与明細を提出して、現在の収入状況を正確に伝えることが重要です。
- 共同名義: 共同名義で住宅ローンを申し込むことで、奥様の安定した収入を審査に反映させることができます。
3. 共同名義の検討
ご夫婦で共同名義で住宅ローンを申し込むことは、審査を有利に進めるための有効な手段です。奥様の安定した収入を審査に加えることで、返済能力が向上し、審査に通る可能性が高まります。ただし、共同名義には、将来的に離婚した場合の財産分与や、万が一の際の相続など、注意すべき点もあります。事前にしっかりと話し合い、専門家のアドバイスを受けることが重要です。
審査を有利に進めるための具体的なステップ
住宅ローン審査を有利に進めるためには、以下のステップを踏むことが重要です。
1. 事前準備
- 情報収集: 複数の金融機関の住宅ローン商品を比較検討し、金利タイプや手数料、保証料などを比較します。
- 自己資金の準備: 頭金をできるだけ多く用意するために、貯蓄や親からの借り入れなどを検討します。
- 信用情報の確認: 信用情報機関に開示請求を行い、自身の信用情報を確認します。必要に応じて、信用情報の改善に努めます。
2. 住宅ローンの仮審査
- 仮審査の申し込み: 複数の金融機関に仮審査を申し込み、審査結果を比較検討します。
- 必要書類の準備: 収入証明書（源泉徴収票、確定申告書など）、本人確認書類（運転免許証など）、物件に関する資料（売買契約書など）を準備します。
- 審査結果の確認: 仮審査の結果を確認し、融資可能額や金利などを比較検討します。
3. 住宅ローンの本審査
- 本審査の申し込み: 仮審査に通った金融機関に本審査を申し込みます。
- 契約手続き: 融資条件に合意したら、金銭消費貸借契約を締結します。
- 融資実行: 契約に基づき、住宅ローンの融資が実行されます。
頭金はどれくらい入れるべき？
頭金の額は、住宅ローン審査の合否や、その後の返済負担に大きく影響します。一般的に、頭金が多いほど、借入額が減り、審査に通りやすくなります。また、金利が低くなる、返済期間が短くなるなどのメリットもあります。
- 頭金のメリット:
- 借入額が減り、月々の返済額が少なくなる。
- 金利が低くなる可能性がある。
- 審査に通りやすくなる。
- 万が一の際の担保評価が有利になる。
- 頭金のデメリット:
- まとまった資金が必要になる。
- 他の資金（生活費、予備費など）が不足する可能性がある。
ご相談者様の場合、親からの借り入れも検討されているとのことですので、頭金を増やすことで、審査を有利に進めることができるでしょう。ただし、借り入れには利息が発生することや、返済計画をしっかりと立てる必要があることに注意が必要です。
住宅ローン審査に通るためのその他のアドバイス
住宅ローン審査に通るためには、以下の点にも注意しましょう。
- 他の借入金の整理: 住宅ローン以外の借入金（クレジットカードの利用残高、車のローンなど）をできる限り減らすことで、返済負担を軽減し、審査を有利に進めることができます。
- 専門家への相談: 住宅ローンの専門家（ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザーなど）に相談し、個別の状況に応じたアドバイスを受けることで、審査通過の可能性を高めることができます。
- 複数の金融機関への申し込み: 複数の金融機関に住宅ローンを申し込むことで、審査結果を比較検討し、より有利な条件で融資を受けることができます。
- 健康状態の確認: 団体信用生命保険に加入するため、健康状態が良好であることが重要です。持病がある場合は、加入できる保険の種類や条件を確認しましょう。
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まとめ：中古マンション購入を成功させるために
住宅ローンの審査は、多くの人にとって大きな関心事であり、不安を感じるものです。しかし、適切な準備と対策を行うことで、審査に通る可能性を高めることができます。ご自身の状況を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な住宅ローンを選び、夢のマイホームを手に入れましょう。
今回のケースでは、ご主人の個人事業主としての所得額の低さ、過去の信用情報、奥様の育児勤務による収入減などが、審査における懸念事項となります。しかし、共同名義の検討、頭金の準備、信用情報の改善など、具体的な対策を講じることで、審査通過の可能性を高めることができます。諦めずに、一つ一つ課題をクリアしていくことが重要です。
住宅ローンの審査は、単なる手続きではなく、将来の生活設計に深く関わる重要な決断です。焦らずに、じっくりと検討し、最適な選択をしてください。