大東建託アパート経営、本当に大丈夫？30代会社員が親の決断を止めるために知っておくべきこと
大東建託アパート経営、本当に大丈夫？30代会社員が親の決断を止めるために知っておくべきこと
この記事は、親御さんのアパート経営に関する疑問や不安を抱える30代の会社員の方に向けて書かれています。特に、大東建託のアパート経営について、メリットとデメリットを比較検討し、本当にその選択が正しいのかを判断するための情報を提供します。1億円の借金をしてまでアパート経営を始めるべきか、そのリスクと将来性について、具体的な事例を交えながら解説していきます。
アパート経営、大東建託の評判及び収益性についての質問です。
両親60代前半、当方30代年収400万の会社員です。
1億借金してまでアパート経営するメリット、デメリットを知りたいです。
実家（沖縄）の両親が大東建託でのアパート経営を検討中です。
16戸×平均家賃5万円で初年度の月の収入が約15万円だそうです。
建築費用1億をすべて銀行による借入で30年返済、大東建託は30年一括借り上げするのでリスクはないと言ってるみたいです。
10年間は家賃の値下げはしない、修繕費は大東建託持ちらしいです。
しかし長男である当方が銀行借り入れの連帯保証人になることや、16戸を5万で貸して1戸あたりの収益が1万も満たないのに1億も借金してアパート経営するメリットはありますか？
両親共年金だけで充分の暮らしができます。土地を遊ばせるくらいならと完全に営業マンに洗脳されている感じです。
周りは農地ばかりです。インターネットで調べても悪い評判しか出てきません。
今月中の契約を迫られてるみたいで銀行との交渉も全て大東建託が進めてます。
当方は県外に住んで居る為、契約書の内容や銀行への返済計画もよくわかりません。1億の借り入れで30年返済の支払総額1億4千万弱です。
30年後にどれだけの利益が出ますか？
アパート経営に詳しい方、ご教授ください。
アパート経営の決断、待った！～30代会社員が親の将来を守るために～
ご両親が検討されている大東建託のアパート経営について、ご心配な気持ち、非常によく分かります。特に、1億円という巨額の借入や、連帯保証人になることへの不安は大きいでしょう。この記事では、アパート経営のメリットとデメリットを客観的に比較し、ご両親の決断をサポートするための情報を提供します。30代のあなたが、ご両親の将来を守るために何ができるのか、一緒に考えていきましょう。
1. 大東建託のアパート経営：メリットとデメリットの徹底比較
大東建託のアパート経営には、一見すると魅力的な側面もありますが、注意すべき点も多々あります。ここでは、それぞれの側面を詳しく見ていきましょう。
1.1. メリット：安定収入とリスクヘッジ？
- 30年一括借り上げ（サブリース）による安定収入：大東建託が30年間家賃を保証してくれるという点は、大きなメリットです。空室リスクを回避でき、毎月安定した収入が見込めます。しかし、家賃保証額は固定ではなく、将来的に減額される可能性も考慮する必要があります。
- 修繕費は大東建託負担：10年間は修繕費を大東建託が負担してくれるという点も、初期費用を抑える上でメリットです。ただし、この期間が過ぎると、修繕費はオーナー負担となるため、長期的な視点での資金計画が必要です。
- 相続対策：アパート経営は、現金や預貯金よりも相続税評価額を下げられる可能性があります。相続税対策として有効な手段となり得ますが、他の対策方法と比較検討する必要があります。
1.2. デメリット：高額な初期費用と長期的なリスク
- 高額な建築費用：1億円という建築費用は、非常に高額です。自己資金が少ない場合、ほとんどを借入金で賄うことになり、毎月の返済額が家計を圧迫する可能性があります。
- 低い利回り：16戸で月15万円の収入ということは、表面利回りは1.8%程度です。これは、他の投資と比較しても低い水準であり、長期的な収益性には疑問が残ります。
- サブリース契約のリスク：30年一括借り上げは、一見すると安心材料ですが、家賃の減額や、契約解除のリスクも存在します。契約内容をしっかりと確認し、将来的なリスクを理解しておく必要があります。
- 連帯保証人：あなたが連帯保証人になることは、大きなリスクを伴います。ご両親が返済不能になった場合、あなたがその責任を負うことになります。
- 立地条件：アパートの立地条件は、収益性に大きく影響します。周辺が農地ばかりであるという点も、空室リスクを高める要因となります。
2. 収益性シミュレーション：30年後の利益は？
1億円の借入で30年返済、支払総額が1億4千万円弱とのことですが、30年後の利益を正確に計算するためには、以下の要素を考慮する必要があります。
- 家賃収入：現在の家賃収入が30年間固定されるわけではありません。将来的な家賃の変動を予測し、収入の変化を考慮する必要があります。
- 修繕費：10年後以降の修繕費は、オーナー負担となります。大規模修繕の費用も考慮に入れる必要があります。
- 固定資産税：毎年発生する固定資産税も、コストとして考慮する必要があります。
- 金利：借入金の金利も、返済額に大きく影響します。金利変動リスクも考慮に入れる必要があります。
これらの要素を総合的に考慮し、詳細な収益シミュレーションを行う必要があります。大東建託から提示されたシミュレーションだけでなく、複数の専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、客観的な意見を聞くことをお勧めします。
3. 親御さんとのコミュニケーション：納得のいく決断のために
ご両親とのコミュニケーションは、非常に重要です。一方的に反対するのではなく、アパート経営のリスクとメリットを客観的に説明し、一緒に考える姿勢を見せることが大切です。
- 情報共有：インターネットで得た情報や、この記事で得た知識を共有し、アパート経営に関する理解を深めてもらいましょう。
- 専門家への相談：不動産鑑定士やファイナンシャルプランナーなど、専門家への相談を勧め、客観的な意見を聞くことを勧めましょう。
- 将来のビジョン：アパート経営が、ご両親の将来の生活にどのような影響を与えるのか、一緒に話し合いましょう。
- 代替案の検討：アパート経営以外の選択肢（預貯金、他の投資など）も検討し、比較検討しましょう。
4. 契約前に確認すべきこと：後悔しないために
もし、ご両親がアパート経営を決断した場合でも、契約前に必ず確認すべきことがあります。
- 契約内容の精査：契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は大東建託の担当者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。特に、家賃保証の内容、修繕費の負担、契約解除に関する条項は、注意深く確認する必要があります。
- 金利と返済計画：借入金の金利と返済計画を詳細に確認し、将来的な金利変動リスクについても理解しておきましょう。
- 周辺地域の調査：アパートの周辺地域について、人口動態、競合物件、将来的な開発計画などを調査し、将来的な空室リスクを予測しましょう。
- 専門家への相談：弁護士や不動産鑑定士など、専門家にも契約内容を確認してもらい、客観的なアドバイスを受けましょう。
5. 30代のあなたがサポートできること
30代のあなたが、ご両親をサポートできることはたくさんあります。
- 情報収集：アパート経営に関する情報を収集し、ご両親に提供しましょう。
- 専門家との橋渡し：専門家への相談を勧め、必要に応じて、専門家との面談に同席しましょう。
- 契約内容の確認：契約内容を一緒に確認し、不明な点を質問しましょう。
- 感情的なサポート：ご両親の不安や疑問に寄り添い、感情的なサポートを提供しましょう。
ご両親の決断を尊重しつつ、客観的な情報を提供し、一緒に考える姿勢を見せることが大切です。焦らず、じっくりと話し合い、納得のいく結論を導き出しましょう。
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6. まとめ：賢明な判断のために
大東建託のアパート経営は、一見すると魅力的に見えるかもしれませんが、高額な初期費用、低い利回り、長期的なリスクなど、注意すべき点も多くあります。30代のあなたは、ご両親の将来を守るために、客観的な情報を提供し、一緒に考える姿勢を見せることが大切です。専門家への相談や、契約内容の精査など、様々な手段を通じて、賢明な判断をサポートしましょう。ご両親とのコミュニケーションを大切にし、納得のいく結論を導き出すことが、何よりも重要です。
アパート経営は、将来の生活を左右する大きな決断です。焦らず、じっくりと検討し、後悔のない選択をしてください。ご両親の幸せを願っています。