オーナーチェンジ物件購入の疑問を徹底解説！税金・税金対策から賢い選択まで
オーナーチェンジ物件購入の疑問を徹底解説！税金・税金対策から賢い選択まで
この記事では、オーナーチェンジ物件の購入を検討している方が抱える疑問、特に税金や税金対策、そして賢い選択をするためのポイントを、具体的な事例を基に徹底的に解説します。立地の良いマンションに魅力を感じながらも、すぐに住めないという状況で、どのように判断すれば良いのか、一緒に考えていきましょう。
今回の相談者は、3年待ってようやく売りに出た立地の良いマンションの購入を検討しているものの、オーナーチェンジ物件であるため、すぐに住むことができません。現金で購入する予定で、家賃収入も見込める一方で、税金や税金対策、そして、現在の賃貸住まいの家賃との兼ね合いなど、様々な疑問を抱えています。この記事では、これらの疑問を一つずつ丁寧に紐解き、賢い選択をするための具体的なアドバイスを提供します。
それでは、具体的な質問と回答を見ていきましょう。
オーナーチェンジでのマンション購入について。
欲しいマンションが売りに出ていますが、オーナーチェンジでの売却で、現賃貸入居者は最長あと5年は入居し続ける予定とのことです。（短くなる可能性もあります。)
もちろんすぐにでも自分が引っ越したいのですが、、、現入居者が出るまでは、自分では住めません。
そのマンションは立地がよく、なかなか売りに出ず、3年待っての売り物件でした。
現在、当方は賃貸マンションですが、どうしてもその物件が欲しく、買おうか迷っています。
【前提】
⚫︎購入価格：2500万
⚫︎ローン：無し、現金購入予定
⚫︎購入した場合の家賃収入：年間150万（年間家賃収入ー固定資産税ー積立金ー管理費＝150万。)
⚫︎当方年収：700万
【質問】
①すぐに住めないので、外から見ると投資用物件の扱いとなろうかと思いますが、不動産取得税は高いでしょうか？
②住めない代わりに家賃収入がありますが、現在のサラリーマン収入の他に税金を払わないといけないですよね？
③物件に住めない分、自分の居住分の家賃は今まで通りかかるわけですが、所得税住民税など、家賃収入の分だけ上乗せで取られて損でしょうか？
④それとも、家賃収入から、自分の居住用にかかっている家賃を差し引いての申告等ができるでしょうか？
⑤不動産屋からは、『住民票を一旦購入マンションに移せば、すべて居住用としてのいろんな手続きができる。（私宛の）郵便物は入居者に分けておいてもらえばよい』と言われていますが、住所を会社にも届ける必要があるのに、この不動産屋のアドバイスは如何なものでしょうか？
⑥ローンは組まない予定ですが、半分は両親からお金を借ります。毎月ちゃんと返しますが、何か減税は受けられますでしょうか？
⑦その他、メリット・デメリットがありましたらご教示ください。
ど素人で恐縮ですが、よろしくお願い致します。
1. 不動産取得税について
不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。今回のケースでは、オーナーチェンジ物件であり、すぐに居住しないため、投資用物件とみなされる可能性があります。しかし、不動産取得税の税率は、物件の利用目的ではなく、物件の種類や評価額によって決まります。
不動産取得税の計算方法
- 課税標準額：固定資産税評価額（購入価格とは異なる場合があります）
- 税率：原則として固定資産税評価額の3%（軽減措置が適用される場合あり）
例えば、固定資産税評価額が1,500万円の場合、不動産取得税は1,500万円 × 3% = 45万円となります。ただし、軽減措置が適用される場合があります。新築住宅や一定の要件を満たす中古住宅の場合、固定資産税評価額から一定額が控除されることがあります。今回のケースでは、中古マンションであり、築年数や構造によっては軽減措置が適用される可能性がありますので、詳細については、お住まいの地域の税事務所にお問い合わせください。
2. 家賃収入に対する税金
家賃収入は、所得税および住民税の課税対象となります。家賃収入から必要経費（固定資産税、管理費、修繕積立金など）を差し引いたものが、不動産所得となります。この不動産所得と、給与所得などの他の所得を合算して、所得税額が計算されます。
税金の計算の流れ
- 家賃収入 – 必要経費 = 不動産所得
- 不動産所得 + 給与所得など = 総所得金額
- 総所得金額 – 所得控除（基礎控除、社会保険料控除など） = 課税所得金額
- 課税所得金額 × 税率 = 所得税額
- 所得税額 × 住民税率 = 住民税額
今回のケースでは、年間150万円の家賃収入があり、そこから固定資産税、管理費、修繕積立金などを差し引いたものが不動産所得となります。所得税率は、所得金額に応じて変動し、累進課税制度が適用されます。住民税は、所得税額に応じて計算されます。
3. 居住用家賃と家賃収入の損得
物件に住めない間も、現在の賃貸マンションの家賃を払い続ける必要があります。家賃収入を得る一方で、自身の居住費もかかるため、税金面で損をするのではないかと不安に感じるかもしれません。しかし、家賃収入から居住費を直接差し引くことはできません。
ただし、家賃収入から必要経費を差し引くことができます。必要経費には、固定資産税、管理費、修繕積立金、減価償却費、ローンの利息（ローンを利用した場合）などが含まれます。これらの経費を差し引くことで、課税対象となる所得を減らすことができます。
節税対策のポイント
- 必要経費の計上： 領収書や明細書をきちんと保管し、すべての必要経費を漏れなく計上することが重要です。
- 減価償却費： 建物部分の減価償却費を計上することで、課税所得を減らすことができます。
- 税理士への相談： 不動産所得に関する税金は複雑なため、税理士に相談することで、適切な節税対策を行うことができます。
4. 不動産屋のアドバイスについて
不動産屋から「住民票を一旦購入マンションに移せば、すべて居住用としてのいろんな手続きができる」というアドバイスがあったようですが、これは慎重に検討する必要があります。
住民票の異動の注意点
- 税務上の問題： 住民票を移しても、実際に居住していなければ、税務署から虚偽申告とみなされる可能性があります。
- 会社の規定： 勤務先によっては、住所変更について規定がある場合があります。会社に無断で住所を変更すると、問題が生じる可能性があります。
- 郵便物の問題： 入居者に郵便物を分けてもらうことは、トラブルの原因になる可能性があります。
不動産屋のアドバイスに従う前に、税理士や会社の担当者に相談し、問題がないか確認することをお勧めします。安易な行動は、後々大きな問題を引き起こす可能性があります。
5. 親からの借入と減税
親から資金を借りて物件を購入する場合、贈与税の問題が生じる可能性があります。毎月きちんと返済していれば、原則として贈与とはみなされませんが、以下の点に注意が必要です。
贈与税を回避するためのポイント
- 金銭消費貸借契約書の作成： 親子間で金銭消費貸借契約書を作成し、借入金額、返済期間、金利などを明確にしておく必要があります。
- 返済の記録： 毎月の返済を記録し、通帳の記録などを残しておく必要があります。
- 金利： 金利を設定する場合は、市場金利と同程度にすることが望ましいです。無利子または著しく低い金利の場合、贈与とみなされる可能性があります。
ローン減税は、住宅ローンを利用した場合に適用される制度です。今回のケースでは、現金で購入するため、ローン減税は適用されません。
6. その他、メリット・デメリット
オーナーチェンジ物件を購入するメリットとデメリットを整理しておきましょう。
メリット
- 立地の良い物件の取得： 3年待ってようやく売りに出た物件ということで、立地条件が良いことが期待できます。
- 家賃収入： 入居者がいる間は、家賃収入を得ることができます。
- 資産形成： 不動産は、インフレヘッジにもなり、資産形成に役立ちます。
デメリット
- すぐに住めない： 自分で住むまで時間がかかるため、その間の賃貸費用がかかります。
- 税金： 家賃収入に対する税金が発生します。
- 空室リスク： 入居者が退去した場合、空室リスクが生じます。
- 管理の手間： 賃貸管理を自分で行う場合、手間がかかります。
これらのメリットとデメリットを総合的に考慮し、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。
7. 賢い選択をするために
オーナーチェンジ物件の購入は、メリットとデメリットを慎重に比較検討し、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。以下に、賢い選択をするためのステップをまとめます。
- 専門家への相談： 税理士、不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談し、アドバイスを受ける。
- 収支シミュレーション： 家賃収入、必要経費、税金などを考慮した収支シミュレーションを行い、将来的なキャッシュフローを予測する。
- リスク管理： 空室リスク、修繕リスクなど、潜在的なリスクを評価し、リスクヘッジの方法を検討する。
- 情報収集： 周辺の賃貸相場、物件の管理状況など、必要な情報を収集する。
- 総合的な判断： 収集した情報を基に、メリットとデメリットを比較検討し、総合的に判断する。
これらのステップを踏むことで、後悔のない選択をすることができます。
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8. まとめ
オーナーチェンジ物件の購入は、魅力的な選択肢となり得る一方で、税金や税金対策など、注意すべき点も多くあります。この記事では、不動産取得税、家賃収入に対する税金、親からの借入、そして、賢い選択をするためのポイントを解説しました。専門家への相談、収支シミュレーション、リスク管理など、具体的なステップを踏むことで、後悔のない選択をすることができます。今回のケースでは、立地の良いマンションを購入するチャンスであり、家賃収入を得ながら資産形成もできる可能性があります。しかし、税金や現在の居住費とのバランスを考慮し、慎重に判断することが重要です。ご自身の状況に合わせて、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。