フラット35の審査、会社経営者の場合どうなる？ 審査通過の可能性と対策を徹底解説
フラット35の審査、会社経営者の場合どうなる？ 審査通過の可能性と対策を徹底解説
この記事では、住宅ローン「フラット35」の審査について、特に会社経営者の方々が抱える疑問にお答えします。具体的には、過去の決算状況やローンの利用状況、信用情報などが審査にどのように影響するのかを解説し、審査通過の可能性を高めるための対策を具体的にご紹介します。
フラット35について質問です。
決算上、2014年度 若干の黒字、2013年度 赤字、2012年度 赤字での計上です。この決算書の内容でフラット35への審査は通りますでしょうか？
ご主人の年収300万円、妻の年収240万円、合算でのローンです。
物件価格2550万円、9割融資で考えております。残りの1割と諸費用のみ現金希望です。
会社経営10年以上、他にローンはありませんがクレジットカードを保有しています。
ガソリン代、高速代などはクレジットカード引き落としです。会社の経費として計上しています。
クレジットカードのキャッシングはありませんが、ショッピングの利用可能枠がご主人と奥様それぞれ30万円ずつあります。
実は銀行ローンは一度落ちています。
あと、銀行マンの力量によって審査を通せるなどありますか？ 取引している銀行で申し込むのである程度いい影響もあるのでしょうか？（あきらかに無理なものは無理でしょうが、微妙な場合、レポートなど営業マンの力で通せるみたいな話も聞きます。）
無知で申し訳ありませんが教えていただきたいです。よろしくお願いいたします。
フラット35審査の基本：会社経営者の場合
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンです。固定金利型であり、長期的な返済計画を立てやすいというメリットがあります。しかし、審査基準は厳しく、特に会社経営者の場合は、その審査項目が複雑になる傾向があります。
審査では、主に以下の点が重視されます。
- 収入の安定性: 過去の決算状況や、今後の事業継続性が見られます。
- 信用情報: 過去のローンの返済履歴や、クレジットカードの利用状況などが確認されます。
- 物件の評価: 担保となる物件の価値が適切に評価されます。
- 借入希望額と返済能力: 収入に対して無理のない借入額であるかどうかが判断されます。
会社経営者の場合、収入の安定性を証明するために、過去数年分の決算書を提出する必要があります。赤字決算がある場合や、業績が不安定な場合は、審査に不利に働く可能性があります。
決算状況が審査に与える影響
ご質問者様のケースでは、2012年と2013年に赤字決算、2014年にわずかな黒字という状況です。この決算状況は、審査において非常に重要なポイントとなります。
赤字決算の影響:
- 返済能力への疑念: 赤字決算は、会社の経営状況が不安定であることを示唆し、ローンの返済能力に疑問を持たれる可能性があります。
- 事業継続性の懸念: 継続して赤字が続いている場合、事業の将来性に不安があると判断されることもあります。
黒字決算の影響:
- 改善の兆し: 2014年に黒字に転換していることは、経営状況が改善していると評価される可能性があります。
- 規模の評価: 黒字額が少ない場合、十分な返済能力があると認められないこともあります。
審査通過の可能性:
2014年に黒字に転換していること、ご夫婦の合算年収が540万円であること、物件価格の9割融資を希望していることなどから、審査通過の可能性はゼロではありません。しかし、過去の赤字決算がネックとなり、審査が厳しくなる可能性が高いです。
信用情報とクレジットカード利用の影響
信用情報も、フラット35の審査において重要な要素です。信用情報機関に登録されている情報をもとに、過去のローンの返済状況や、クレジットカードの利用状況などが確認されます。
クレジットカードの利用状況:
- 良好な影響: クレジットカードを適切に利用し、遅延なく支払いを続けている場合は、信用情報が良好と評価されます。
- 注意が必要な点: クレジットカードの利用残高が多い場合や、支払いの遅延がある場合は、審査に不利に働く可能性があります。
- 今回のケース: クレジットカードのキャッシング利用がないことはプラスです。ショッピング枠がそれぞれ30万円あること自体は問題ありませんが、利用残高が多い場合は注意が必要です。また、ガソリン代や高速代を会社の経費として計上しているとのことですが、これは審査に直接的な影響を与えるわけではありません。
過去の銀行ローンの審査落ち:
過去に銀行ローンの審査に落ちているという事実は、審査においてマイナスに働く可能性があります。審査に落ちた理由を明確にし、改善策を講じることが重要です。
審査通過のための対策
フラット35の審査を通過するためには、事前の準備と対策が重要です。以下に具体的な対策をいくつかご紹介します。
- 決算書の分析と説明:
- 過去の赤字の原因を詳細に分析し、説明できるように準備しましょう。
- 2014年に黒字に転換した理由、今後の事業の見通しなどを具体的に説明できるようにしましょう。
- 税理士に相談し、決算書の改善点や、審査に有利な資料を作成してもらうことも有効です。
- 自己資金の準備:
- 頭金を増やし、借入額を減らすことで、審査に通りやすくなります。
- 諸費用を現金で用意できることは、審査においてプラスに評価されます。
- 信用情報の確認と改善:
- 信用情報機関に開示請求を行い、自分の信用情報を確認しましょう。
- クレジットカードの利用状況を見直し、支払いの遅延がないように注意しましょう。
- もし、過去にローンの返済遅延などがある場合は、その事実を正直に伝え、改善策を説明しましょう。
- 金融機関との相談:
- 複数の金融機関に相談し、それぞれの審査基準や、金利、手数料などを比較検討しましょう。
- 取引のある銀行に相談し、これまでの取引実績や、今後の事業計画などを説明することで、有利な条件を引き出せる可能性があります。
- 銀行の担当者（営業マン）の力量も、審査に影響を与えることがあります。信頼できる担当者と連携し、審査に必要な情報を共有しましょう。
- 専門家への相談:
- 住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーや、不動産会社に相談し、専門的なアドバイスを受けることも有効です。
- 専門家は、あなたの状況に合わせて、最適な住宅ローンの選択や、審査通過のための具体的なアドバイスをしてくれます。
これらの対策を講じることで、フラット35の審査通過の可能性を高めることができます。
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銀行マンの力量と審査への影響
ご質問の中に、「銀行マンの力量によって審査を通せるか」という点がありました。確かに、銀行の担当者（営業マン）の力量は、審査に少なからず影響を与えることがあります。
銀行マンの役割:
- 情報収集と分析: 顧客の状況を詳細に把握し、審査に必要な情報を収集します。
- 書類作成: 審査に必要な書類を正確に作成し、提出します。
- 交渉: 審査担当者と交渉し、顧客にとって有利な条件を引き出す努力をします。
- フォロー: 審査の進捗状況を顧客に伝え、必要に応じて追加の情報を求めます。
銀行マンの力量が影響する可能性:
- 説明力: 顧客の状況を正確に審査担当者に伝え、理解を求めることができます。
- 交渉力: 審査担当者との良好な関係を築き、有利な条件を引き出すことができます。
- 専門知識: 住宅ローンに関する専門知識が豊富で、適切なアドバイスをすることができます。
取引のある銀行のメリット:
長年取引のある銀行であれば、あなたの会社の経営状況や、あなたの人となりをよく知っているため、審査において有利に働く可能性があります。しかし、銀行マンの力量だけに頼るのではなく、ご自身でもしっかりと準備し、情報を提供することが重要です。
まとめ：フラット35審査を通過するために
フラット35の審査は、会社経営者の方にとって、決して簡単なものではありません。過去の決算状況や、信用情報、借入希望額など、様々な要素が審査に影響します。
審査を通過するためには、以下の点を意識しましょう。
- 現状の把握: 自身の状況を客観的に把握し、審査におけるリスクを認識する。
- 情報収集: フラット35の審査基準や、必要な書類について詳しく調べておく。
- 対策の実施: 過去の赤字の原因を分析し、改善策を講じる。自己資金を増やすなど、審査に有利な条件を整える。
- 専門家への相談: 住宅ローンに詳しい専門家（ファイナンシャルプランナーなど）に相談し、アドバイスを受ける。
- 金融機関との連携: 複数の金融機関に相談し、比較検討する。信頼できる銀行マンと連携し、審査に必要な情報を共有する。
これらの対策を講じることで、フラット35の審査通過の可能性を高め、理想のマイホームを手に入れることができるでしょう。焦らず、一つ一つ丁寧に対策を進めていきましょう。