住宅ローン借り換え、SBI銀行の手数料は高い？専門家が徹底比較＆最適な選択肢を伝授
住宅ローン借り換え、SBI銀行の手数料は高い？専門家が徹底比較＆最適な選択肢を伝授
この記事では、住宅ローンの借り換えを検討している方が抱える疑問について、専門家の視点から具体的なアドバイスを提供します。特に、SBIネット銀行の手数料が高いという情報に直面し、他の選択肢を模索しているあなたに向けて、最適な借り換え戦略を提案します。金利タイプ、手数料、総支払額、そして将来のライフプランを考慮した上で、あなたにとって最良の選択肢を見つけるための羅針盤となるでしょう。
現在フラット35sで借入しています。2016年12月時点での借入残高は18,669,453円、金利1.59％、残91回、毎月71,440円です。その後、金利1.89％、残230回、毎月73,414円で借り入れています。総支払額は23,386,260円です。また、民間保険（団信の代わり）に年32,000円支払っています。
現在、住信SBIネット銀行にて仮審査を通過し、本審査の書類準備中です。
仮審査の内容は、借入額1850万円、実行予定2017年2月、借入期間24年（今の支払額と同じくらいにして期間を短縮、月71,530円）、20年固定0.91％（12月の金利）です。
12月の金利ではシミュレーション上、総返済額の差額は約280万円、諸費用（一般的な場合）565,600円+その他登記関連費用となり、差額は約220万円－その他登記関連費用がメリットとなるようです。
しかし、先日住宅の営業マンと久しぶりに会い借り換えの話をしたところ、SBIは手数料が高いから、ほかのところのほうがいい場合もあるよ、とアドバイスを受けました。
SBIの諸費用内の事務手数料は約40万円のようです。
他銀行のほうが条件のよいところはあるのでしょうか？このままSBIでもよいでしょうか？
夫32歳、妻33歳、子供2人（5歳、3歳）で、来年3人目が生まれます。現在は共働きですが、今後は繰り上げ返済は難しいかな（教育費確保のため）と思っています。
1. 住宅ローン借り換えの基本：なぜ検討するのか？
住宅ローンの借り換えは、現在の住宅ローンよりも有利な条件で借り換えることで、総支払額を減らしたり、月々の返済額を軽減したりできる可能性があります。金利タイプを見直すことで、将来の金利上昇リスクを軽減することも可能です。今回のケースでは、SBIネット銀行の仮審査を通過し、具体的なメリットも算出されていますが、手数料に関する疑問や、他の選択肢があるのかという不安から、改めて検討を重ねている状況です。
2. 借り換えのメリットとデメリットを理解する
借り換えには、メリットとデメリットの両方があります。それぞれの要素を理解し、ご自身の状況に照らし合わせて判断することが重要です。
メリット
- 総支払額の削減: 金利が低いローンに借り換えることで、最終的な返済総額を減らすことができます。今回のケースでは、シミュレーションで約280万円の差額が見込まれています。
- 月々の返済額の軽減: 月々の返済額を減らすことで、家計の負担を減らし、生活に余裕を持たせることができます。
- 金利タイプの変更: 固定金利から変動金利へ、またはその逆への変更により、将来の金利変動リスクに対応できます。
- 団信の見直し: より保障内容の良い団体信用生命保険（団信）に加入することで、万が一の際の安心感を高めることができます。
デメリット
- 諸費用: 借り換えには、事務手数料、保証料、登記費用などの諸費用がかかります。これらの費用を考慮した上で、借り換えのメリットがあるか検討する必要があります。
- 手間と時間: 借り換えの手続きには、書類の準備や審査など、時間と手間がかかります。
- 金利上昇リスク: 変動金利を選択した場合、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
3. SBIネット銀行の手数料は高いのか？他銀行との比較
SBIネット銀行の事務手数料が約40万円とのことですが、これが高いのかどうかを判断するためには、他の銀行と比較検討する必要があります。一般的に、住宅ローンの手数料は、定率型（借入額の一定割合）と定額型（一定金額）があります。SBIネット銀行は定額型の可能性が高く、この金額が妥当かどうかは、借入額や他の銀行の手数料と比較して判断する必要があります。
比較検討のポイント:
- 事務手数料: 各銀行の事務手数料を比較し、借入額に対する割合や、総支払額への影響を検討します。
- 金利: 金利の差が、手数料の差を上回るかどうかを計算します。
- 保証料: 保証料が必要な場合は、その金額も考慮に入れます。
- その他の費用: 登記費用や印紙税など、借り換えにかかるその他の費用も考慮します。
具体的な比較例:
例えば、他の銀行で事務手数料が30万円で、金利が0.1%高い場合、金利差による総支払額の増加と、手数料差を比較検討します。もし金利差による増加額が、手数料差よりも大きい場合は、SBIネット銀行の方が有利になる可能性があります。
4. 金利タイプと返済期間の選択
借り換えの際には、金利タイプと返済期間の選択も重要です。現在の金利環境や、将来の金利変動リスクを考慮して、最適な選択肢を選びましょう。
金利タイプ
- 固定金利: 金利が一定期間固定されるため、将来の金利上昇リスクを回避できます。ただし、金利が高い傾向があります。
- 変動金利: 金利が市場金利に連動して変動するため、金利が低い時期には有利ですが、金利上昇リスクがあります。
- 固定金利期間選択型: 一定期間は固定金利、その後は変動金利または再度固定金利を選択できるタイプです。
今回のケースでの検討:
20年固定0.91％という条件は魅力的ですが、将来の金利上昇リスクを考慮し、他の金利タイプも比較検討してみましょう。特に、お子さんの教育費がかかる時期であることを考えると、月々の返済額が安定する固定金利が適している可能性が高いです。
返済期間
返済期間を短縮することで、総支払額を減らすことができますが、月々の返済額は増加します。逆に、返済期間を長くすると、月々の返済額は減りますが、総支払額は増加します。
今回のケースでの検討:
現在の支払額と同程度に抑えつつ、期間を短縮するという計画は、賢明な選択です。しかし、3人目のお子さんの誕生を控えているため、教育費の増加も見込まれます。無理のない返済計画を立てることが重要です。
5. 住宅ローン借り換えのステップ
住宅ローンの借り換えは、以下のステップで進めます。
- 情報収集: 複数の金融機関の住宅ローン情報を収集し、比較検討します。
- 事前審査: 各金融機関の事前審査を受け、借り換え可能かどうかを確認します。
- 本審査: 事前審査を通過したら、本審査に進みます。
- 契約: 本審査を通過したら、金融機関と契約を結びます。
- 実行: 借り換えが実行され、新しいローンが開始されます。
- 抵当権抹消と設定: 既存のローンの抵当権を抹消し、新しいローンの抵当権を設定します。
6. 専門家への相談
住宅ローンの借り換えは、専門的な知識が必要となる場合があります。ファイナンシャルプランナーや住宅ローンの専門家に相談することで、最適な選択肢を見つけることができます。
相談のメリット:
- 客観的なアドバイス: 専門家は、あなたの状況を客観的に分析し、最適なアドバイスを提供します。
- 比較検討のサポート: 複数の金融機関の住宅ローンを比較検討し、あなたに合ったローンを提案します。
- 手続きのサポート: 借り換えの手続きをサポートし、スムーズに進めることができます。
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7. 成功事例から学ぶ
住宅ローンの借り換えに成功した事例を参考に、ご自身の借り換え戦略を検討しましょう。
事例1: 30代の共働き夫婦が、変動金利から固定金利に借り換えたことで、将来の金利上昇リスクを回避し、月々の返済額を安定させることができた。
事例2: 40代の夫婦が、複数の金融機関を比較検討し、事務手数料が低い住宅ローンに借り換えたことで、総支払額を大幅に減らすことができた。
事例3: 50代の夫婦が、繰り上げ返済を行い、住宅ローンの残高を減らしたことで、老後の資金計画に余裕を持たせることができた。
8. まとめ：賢い住宅ローン借り換えのために
住宅ローンの借り換えは、あなたの将来の家計に大きな影響を与える可能性があります。今回のケースでは、SBIネット銀行の手数料が気になるものの、他の銀行との比較検討や、金利タイプ、返済期間の見直しを通じて、最適な選択肢を見つけることができます。専門家への相談も活用し、将来のライフプランに合わせた賢い借り換えを実現しましょう。
最終的なアドバイス:
- SBIネット銀行の手数料だけでなく、他の銀行との比較検討を行いましょう。
- 金利タイプと返済期間を慎重に選択し、将来の金利変動リスクや家計の状況を考慮しましょう。
- ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、客観的なアドバイスを受けましょう。