住宅ローンの事前審査から本審査での変更は可能？専門家が教える注意点と対策
住宅ローンの事前審査から本審査での変更は可能？専門家が教える注意点と対策
住宅ローンの利用を検討している32歳男性の方、おめでとうございます。人生における大きな決断、素晴らしいですね。事前審査を通過し、いよいよ本審査という段階で、当初の計画から変更したい点が出てくることはよくあります。特に、借入金額、返済期間、返済方法、収入合算の有無など、様々な要素について、より自分に合った形でローンを組みたいと考えるのは自然なことです。しかし、変更内容によっては、本審査に影響が出る可能性も否定できません。そこで今回は、住宅ローンの専門家として、事前審査から本審査にかけての変更について、注意点や対策を詳しく解説します。
現在、建売住宅の購入の為に住宅ローンを検討中です。不動産屋から勧められた銀行Aと、金利の安いネット銀行Bで事前審査を申込み、銀行Bからはすでに事前審査通過の連絡がきております。
ですが、事前審査の結果待ちの間に住宅ローンについて色々調べた結果、本審査は事前審査とは違う内容で申し込みたいと思うようになりました。
具体的には、
- 借入金額の減額（事前審査では諸経費含め全額借入のつもりでしたが、諸経費くらいは現金で払えそうなので）
- 返済期間の短縮（事前審査では35年払でしたが、60歳定年の為、定年までの28年払にしたい）
- 返済方法の変更（事前審査では元利均等返済でしたが、トータル返済金額や金利上昇リスクへの備えを考慮して元金均等返済に変更したい）
- 収入合算の有無（事前審査では妻の収入（自営＋パート）を含めていましたが、私単独で申し込みたい）
といった内容です。
特に4つめの理由についてですが、
- 当初は収入合算＝連帯保証人という知識がなく、私が「連帯保証人」という言葉に生理的嫌悪感がある。
- 私に何かあった時に妻に迷惑がかかる（もちろん団信はありますが）のも嫌。
- 妻の収入が不安定な上、私が妻の収入の詳細を把握できていない（私がサラリーマンなので、自営業でいうところの収入とは何なのか、いまいち理解できていません）
- 妻のローンやクレカ利用歴に信用がおけない（以前は生活費の支払にリボ払いを使っていたり、大手エステサロンと数十万の契約をしていて解約させた事もありました。大きな借金があったり、返済が滞ったりした事はないはずです。）
この様な場合、本審査でいきなり内容を変更して申し込むよりも、事前審査をやり直したほうが良いのでしょうか。また、事前審査のやり直しなどによって、本審査が通りにくくなる恐れなどもあるのでしょうか。他にも、そういう場合ならこうした方が良いなどのアドバイスがあれば、教えて頂けないでしょうか。
1. 事前審査と本審査の違いを理解する
住宅ローンの審査は、大きく分けて事前審査と本審査の2段階で行われます。それぞれの審査の目的と、審査で確認される主な項目を理解しておきましょう。
1-1. 事前審査とは
事前審査は、住宅ローンの申し込みをする前に、金融機関が融資の可否を判断するための簡易的な審査です。申込者の収入、年齢、雇用形態、他の借入状況などを基に、融資可能額や金利の目安が提示されます。事前審査はあくまで「仮審査」であり、本審査に通ることを保証するものではありません。しかし、事前審査に通れば、その金融機関で住宅ローンを組める可能性が高いと判断できます。
1-2. 本審査とは
本審査は、住宅ローンの正式な申し込み後に行われる詳細な審査です。事前審査よりも厳しく、物件の評価、申込者の信用情報、健康状態などが詳しく審査されます。本審査に通れば、金融機関との間で金銭消費貸借契約が締結され、住宅ローンの融資が実行されます。
2. 本審査での変更は可能か？
結論から言うと、本審査で事前審査の内容を変更することは可能です。ただし、変更内容によっては、審査に影響が出る可能性があります。特に、借入金額の増額や、収入合算の追加などは、審査に不利に働く可能性があります。一方、借入金額の減額、返済期間の短縮、返済方法の変更など、申込者にとって有利な変更は、審査に与える影響は少ないと考えられます。
3. 変更内容別の注意点と対策
ご相談者様の状況に合わせて、変更内容別の注意点と対策を解説します。
3-1. 借入金額の減額
借入金額を減額することは、金融機関にとってはリスクが下がるため、審査に有利に働く可能性があります。ただし、減額によって、購入できる物件の選択肢が狭まる可能性もあるため、注意が必要です。まずは、現金で支払える諸経費を明確にし、減額後の借入金額で希望の物件が購入できるかを確認しましょう。
3-2. 返済期間の短縮
返済期間を短縮することも、金融機関にとってはリスクが下がるため、審査に有利に働く可能性があります。返済期間が短くなれば、毎月の返済額は増えますが、総返済額を減らすことができます。60歳定年を考慮して、定年までの期間で返済計画を立てることは、賢明な判断と言えるでしょう。ただし、毎月の返済額が増えることで、家計を圧迫する可能性もあるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。
3-3. 返済方法の変更
返済方法を元利均等返済から元金均等返済に変更することも可能です。元金均等返済は、毎月の返済額が徐々に減っていくため、総返済額を抑えることができます。また、金利上昇リスクにも強いというメリットがあります。ただし、当初の返済額は元利均等返済よりも高くなるため、注意が必要です。ご自身の家計状況に合わせて、無理のない返済計画を選びましょう。
3-4. 収入合算の有無
収入合算の有無は、審査に大きな影響を与える可能性があります。収入合算をしない場合、申込者単独の収入で返済能力を判断されるため、借入可能額が減る可能性があります。しかし、連帯保証人になることによるリスクや、配偶者の収入状況への不安を考慮すると、収入合算をしないという選択も理解できます。
ご相談者様の場合、
- 連帯保証人に対する生理的嫌悪感
- 配偶者の収入への不安
という2つの大きな懸念事項があります。これらの懸念を解消するためには、収入合算をしないという選択が有効です。ただし、借入可能額が減る可能性があるため、事前に金融機関に相談し、借入可能額を確認することをおすすめします。
4. 事前審査のやり直しについて
本審査で内容を変更する場合、事前審査をやり直す必要はありません。しかし、変更内容によっては、金融機関から追加の書類提出を求められたり、再審査が行われる可能性があります。事前審査をやり直すかどうかは、変更内容や金融機関の判断によります。心配な場合は、事前に金融機関に相談し、指示に従いましょう。
事前審査のやり直しによって、本審査が通りにくくなるという事はありません。しかし、短期間に複数の金融機関に審査を申し込むと、信用情報に影響が出る可能性があります。住宅ローンの審査は、1つの金融機関に絞って申し込むことをおすすめします。
5. その他、住宅ローンに関するアドバイス
住宅ローンを検討する際には、以下の点に注意しましょう。
5-1. 金融機関の比較検討
住宅ローンは、金融機関によって金利や手数料、保証料などが異なります。複数の金融機関を比較検討し、ご自身の状況に合った住宅ローンを選びましょう。金利だけでなく、諸費用や保証内容なども考慮することが重要です。
5-2. ライフプランの作成
住宅ローンを組む前に、将来のライフプランをしっかりと立てましょう。子供の教育費、老後資金、その他の支出などを考慮し、無理のない返済計画を立てることが重要です。ファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談するのも良いでしょう。
5-3. 団信の加入
住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険（団信）への加入を検討しましょう。団信に加入していれば、万が一、申込者が死亡または高度障害状態になった場合、住宅ローンの残債が保険金で支払われます。団信は、住宅ローンのリスクを軽減するための重要な保険です。
5-4. 不動産会社との連携
住宅ローンの手続きは、不動産会社がサポートしてくれる場合があります。不動産会社と連携し、住宅ローンの手続きを進めることで、スムーズに住宅ローンを組むことができます。わからないことがあれば、遠慮なく不動産会社に相談しましょう。
6. まとめ：賢い選択で理想のマイホームを実現
住宅ローンの事前審査から本審査にかけての変更は、様々な要素を考慮する必要があります。借入金額の減額や返済期間の短縮など、ご自身にとって有利な変更は積極的に検討しましょう。収入合算の有無については、連帯保証人に対する嫌悪感や配偶者の収入への不安などを考慮し、慎重に判断しましょう。本記事で解説した注意点や対策を参考に、賢い選択で理想のマイホームを実現してください。
住宅ローンは、人生における大きな買い物です。後悔のない選択をするために、専門家のアドバイスを参考に、しっかりと準備をしましょう。
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