持ち家 vs 賃貸？5年後の転居を見据えたマンション購入、賢い選択とは
持ち家 vs 賃貸？5年後の転居を見据えたマンション購入、賢い選択とは
この記事では、5年後の転居を視野に入れた中古マンション購入の是非について、具体的なケーススタディを通して掘り下げていきます。住宅購入は大きな決断であり、特に将来的な転居の可能性がある場合、慎重な判断が求められます。この記事では、ファイナンシャルプランナーとしての視点も交え、あなたの状況に合わせた最適な選択肢を見つけるためのお手伝いをします。
中古マンション購入で迷っています。
物件は築17年2LDK・2階で1170万、岡山市でとても人気のある地域でリビングが16畳あります。システムキッチンで全面リフォーム済です。この位の物件でこの地域は賃貸9万が相場です。しかし5～10年の間に手放す予定（田舎へ帰る為）です。（また買い替えになります）。
ここを買って満額ローンを35年で組んだとして毎月の返済は色々込みの6万でした。
人気地域で人気のあるマンションなので5年後も売りやすいし貸し易い物件だとは言われましたが、買った方がいいのか同地域で8万出して後5年は賃貸で行った方がいいのか悩んできました。（隣の築32年の使い勝手の悪いマンションが700万で売れるそうです）。
5年後の返済残高は1080万程でした（1200万融資）。5年後、繰越返済で800万にしておいて売却か賃貸かを考えていますがこういう買い方はしない方がいいのでしょうか？
親からの援助は5年後の買換えの時に受けるつもりです。主人の年収は400万で私は専業主婦です。年中、1歳の子供がいます。
今住んでいるアパートは環境が悪い為、賃貸にしろ引越しは考えています。
詳しい方、アドバイスをお願い致します。
ケーススタディ：5年後の転居を見据えた住宅購入のジレンマ
相談者であるあなたは、5年後の実家への転居を視野に入れながらも、現在の住環境の改善を求めています。中古マンションの購入と賃貸、どちらが賢明な選択肢なのか、ファイナンシャルプランナーとしての視点から、具体的なシミュレーションとアドバイスを提供します。
現状分析：物件概要と経済状況
まず、現状の物件概要と経済状況を整理しましょう。
- 物件：築17年2LDKの中古マンション（岡山市人気地域、リフォーム済）。
- 価格：1170万円。
- ローン：35年ローン、月々の返済額6万円（諸費用込み）。
- 賃貸相場：同地域で9万円。
- 5年後の売却・賃貸の可能性：人気地域のため、売却または賃貸しやすいと見込まれる。
- 5年後の返済残高：約1080万円（借入額1200万円）。
- 家族構成：夫（年収400万円）、妻（専業主婦）、1歳の子ども。
- その他：5年後に親からの援助を予定。
選択肢1：マンション購入
マンション購入のメリットとデメリットを具体的に見ていきましょう。
メリット
- 資産形成：ローンを完済すれば、資産として残ります。
- 住環境の改善：現在の住環境から脱却し、より快適な生活を送ることができます。
- 固定費の削減：賃貸と比較して、月々の支払いが抑えられる可能性があります。
- 売却益の可能性：人気地域のため、5年後の売却時に利益が出る可能性があります。
デメリット
- 初期費用：物件価格に加え、仲介手数料、登記費用、固定資産税などの初期費用が発生します。
- ローンの負担：毎月のローン返済は固定費として家計を圧迫します。
- 売却リスク：不動産価格の変動により、売却時に損失を被る可能性があります。
- 修繕費：将来的に修繕積立金や管理費が発生します。
選択肢2：賃貸
賃貸のメリットとデメリットを整理します。
メリット
- 柔軟性：転居の際に、すぐに引っ越すことができます。
- 修繕費の負担がない：物件の修繕費は大家さんが負担します。
- 固定資産税の負担がない：
- 初期費用の軽減：購入時に比べて初期費用を抑えることができます。
デメリット
- 資産形成にならない：家賃を払い続けても、資産として残りません。
- 家賃上昇リスク：将来的に家賃が上昇する可能性があります。
- 住環境の制約：物件の選択肢が限られる場合があります。
5年間のシミュレーション：購入vs賃貸
具体的な数字を用いて、5年間のシミュレーションを行いましょう。
マンション購入の場合
- 初期費用：物件価格1170万円＋諸費用（約50万円）＝1220万円
- 5年間の返済総額：6万円/月 × 12ヶ月 × 5年 = 360万円
- 5年後の返済残高：1080万円
- 売却価格：近隣の物件価格を参考に、1200万円と仮定
- 売却時の諸費用：仲介手数料、譲渡所得税など（約50万円）
- 売却益：1200万円 – 1080万円 – 50万円 = 70万円
賃貸の場合
- 5年間の家賃総額：8万円/月 × 12ヶ月 × 5年 = 480万円
このシミュレーションでは、マンション購入の方が、5年間の総費用を抑え、売却益を得られる可能性があります。ただし、売却価格が想定を下回るリスクや、修繕費などの追加費用が発生する可能性も考慮する必要があります。
ファイナンシャルプランナーからのアドバイス
5年後の転居を前提とした場合、以下の点を考慮して判断しましょう。
- 売却価格の見通し：不動産市場の動向を調査し、5年後の売却価格を慎重に予測しましょう。不動産会社に査定を依頼し、複数の意見を聞くことも有効です。
- ローンの金利：固定金利と変動金利のメリット・デメリットを比較し、ご自身の状況に合った金利タイプを選択しましょう。
- 資金計画：親からの援助を含めた資金計画を立て、売却時の税金や諸費用も考慮に入れましょう。
- ライフプラン：5年後のライフプランを具体的に描き、将来的な収入や支出の変化を予測しましょう。
具体的なアクションプラン
- 不動産市場の調査：地域の不動産価格の動向を調査し、売却価格の予測を行います。
- 物件査定の依頼：複数の不動産会社に物件の査定を依頼し、売却価格の目安を把握します。
- 資金計画の作成：親からの援助を含めた資金計画を作成し、ローンの借入額や返済計画を検討します。
- ローンの比較検討：複数の金融機関のローンを比較検討し、金利や返済条件を比較します。
- ライフプランの見直し：5年後のライフプランを具体的に描き、将来的な収入や支出の変化を予測します。
これらのアクションプランを実行することで、より現実的な判断ができるようになります。
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リスク管理：万が一の事態に備えて
住宅購入には、様々なリスクが伴います。万が一の事態に備えて、リスク管理も重要です。
- 金利上昇リスク：変動金利を選択する場合は、金利上昇による返済額増加に備え、余裕を持った資金計画を立てましょう。
- 不動産価格下落リスク：売却時に価格が下落する可能性も考慮し、出口戦略を複数用意しておきましょう。
- 修繕費リスク：マンションの修繕積立金や管理費は、将来的に値上がりする可能性があります。余裕を持った資金計画を立てましょう。
- 災害リスク：地震や台風などの災害に備え、火災保険や地震保険に加入しましょう。
まとめ：賢い選択のために
5年後の転居を視野に入れた中古マンションの購入は、慎重な検討が必要です。今回のケースでは、マンション購入の方が、5年間の総費用を抑え、売却益を得られる可能性があります。しかし、不動産市場の動向、ローンの金利、資金計画、ライフプランなどを総合的に考慮し、ご自身の状況に最適な選択をしましょう。
専門家への相談も有効です。ファイナンシャルプランナーや不動産会社に相談し、客観的なアドバイスを受けることで、より納得のいく決断ができるでしょう。