アパートローン借り換え、本当に得？プロが教える損しないための徹底分析
アパートローン借り換え、本当に得？プロが教える損しないための徹底分析
この記事では、アパートローンの借り換えを検討している方が、本当に有利な選択ができるよう、具体的なアドバイスを提供します。現在の金利環境や将来の見通しを踏まえ、最適な判断をするための知識を身につけましょう。
アパートローンの借り換えの考え方についてアドバイスいただけませんか。父が亡くなり、５年前に相続税対策にと残った母と私(長男)が相談し、2004年に積水さんで田んぼにアパートを建てました。現在、積和不動産の３０年借上げですべておまかせ、６年目を迎えようとしているところです。
その際、地元の銀行、AとBからアパートローンの提案を受け、同条件だったので、妹たちの念書が必要でなかったA銀行を選択しました。１億３千万、どちらも元利均等です。当初、１．８％の２年固定。現在、１．９２５％の５年固定で、来年の夏までこのままです。
先日、B銀行が来られ、残債の１億1500万円に対して１．８％の５年固定の元利均等または収入があるうちに元金均等もどうですか、という提案を受けました。
それをA銀行に知らせてみたところ、１．８％では総額７０万程度しか支払いが減らないし、借り換えに最低65万円の経費がかかるというシュミレーションを持参してきました。結論としては、利率ばかりに目をやるなということです。
その後に相続税対策なのだから
- 今、余力があるうちに家賃収入を貯めておき、金利上昇時に向かい打てるようにしておきませんか
- 変動金利という手もありますよ (1.925％の間に固定にしていなかったら0.5％の利上げがあったようです)
- 期間を減らすという考え方もありますよ
もちろんそれ以外にお客さんの(固定、元金均等などなど)意向が固まればこちらはできる限りさせていただくし、最終本店へ稟議をあげるのでよく検討いただきたいと言われました。
アパートを建てたものの、住宅ローン程度の知識しかないので、当初積水の営業さんから言われたまま元利均等を選択しましたが、B銀行の回答を受け、税理士さんに問い合わせてもみました。
あと１０年ほどすると減価償却もなくなるし、家賃も下げられてしまうだろうから、その間に少し元金を減らしてもいいのではないか、相続した後も結局は返済しなきゃいけないのだから、相続税対策に負債を残すことばかり考えなくてもよいだろう。という意見でした。
それで最終、５年くらいは元金均等でよいのかなぁ、とも思うのですが、返済額が多くてムリであれば期間を短くした元利均等にすべきでしょうか？
A銀行の１．２．の提案は銀行にとって有利になるような営業トークですよね？ 聞いてるうちにわけがわからなくなってしまいました…。
実際、今のアパートローン金利(３年または５年固定)だと、話し合えばどの程度になるものでしょうか
アパートローン借り換えの基礎知識
アパートローンの借り換えは、現在のローンよりも有利な条件で借り換えることで、総支払額を減らしたり、返済期間を短縮したりする効果が期待できます。しかし、借り換えには手数料や諸費用が発生するため、本当に得になるのかを慎重に検討する必要があります。ここでは、アパートローン借り換えの基本的な考え方と、成功させるためのポイントを解説します。
1. 借り換えのメリットとデメリット
メリット:
- 金利の低下: 金利が低いローンに借り換えることで、毎月の返済額を減らすことができます。
- 返済期間の短縮: 返済期間を短くすることで、総支払額を減らすことができます。
- ローンの種類の変更: 固定金利から変動金利へ、またはその逆へ変更することで、金利変動リスクに対応できます。
デメリット:
- 手数料や諸費用の発生: 借り換えには、保証料、事務手数料、登記費用などの費用が発生します。これらの費用が、借り換えによるメリットを相殺してしまう可能性があります。
- 審査の必要性: 借り換えには、新たなローンの審査を受ける必要があります。審査に通らない場合は、借り換えができません。
- 金利上昇のリスク: 変動金利を選択した場合、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
2. 借り換えの検討ステップ
- 現在のローンの詳細確認: 借入残高、金利、返済期間、毎月の返済額などを確認します。
- 借り換え先の比較: 複数の金融機関のローン条件を比較検討します。金利だけでなく、手数料や諸費用、保証料なども比較対象とします。
- シミュレーションの実施: 借り換え後の返済額や総支払額をシミュレーションし、借り換えのメリットを具体的に把握します。
- 専門家への相談: 税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、借り換えの可否や最適なローン条件についてアドバイスを受けます。
- ローンの申し込みと契約: 借り換え先の金融機関に申し込み、審査に通ったら契約手続きを行います。
借り換えを成功させるための具体的なアドバイス
アパートローンの借り換えを成功させるためには、以下のポイントを意識することが重要です。
1. 金利比較の徹底
金利は、借り換えのメリットを大きく左右する要素です。複数の金融機関の金利を比較し、最も有利な条件のローンを選択しましょう。金利だけでなく、適用条件や保証料なども確認することが重要です。
ポイント:
- 固定金利と変動金利の比較: 固定金利は、金利が一定のため、将来の返済額が確定しています。変動金利は、金利が変動するため、将来の返済額が変動する可能性があります。金利の動向や自身の資金計画に合わせて、どちらの金利タイプを選択するか検討しましょう。
- 金利タイプの選択: 借り換え先の金融機関が提供する金利タイプ（固定金利期間選択型、変動金利など）を比較し、自身の状況に合ったタイプを選択しましょう。
- 優遇金利の適用: 金融機関によっては、特定の条件を満たすことで優遇金利が適用される場合があります。例えば、給与振込口座の利用や、他の金融商品の契約などが条件となる場合があります。優遇金利の適用条件を確認し、最大限に活用しましょう。
2. 諸費用の確認と対策
借り換えには、様々な諸費用が発生します。これらの費用が、借り換えによるメリットを相殺してしまう可能性があります。諸費用の内容と金額を確認し、借り換えの費用対効果を慎重に検討しましょう。
主な諸費用:
- 保証料: 借り換え先の金融機関が保証会社を利用する場合に発生します。保証料は、借入額や保証期間によって異なります。
- 事務手数料: 金融機関に支払う手数料です。
- 登記費用: 抵当権設定などの登記にかかる費用です。
- 印紙税: 契約書に貼付する印紙にかかる税金です。
対策:
- 諸費用の比較: 複数の金融機関の諸費用を比較し、最も費用が低いローンを選択しましょう。
- 諸費用を含めたシミュレーション: 借り換え後の返済額をシミュレーションする際に、諸費用を含めて計算しましょう。
- 諸費用を考慮した借り換えの検討: 借り換えによるメリットが、諸費用を上回るかどうかを慎重に検討しましょう。
3. 返済計画の見直し
借り換えを機に、返済計画を見直すことも重要です。返済期間を短縮したり、毎月の返済額を増やしたりすることで、総支払額を減らすことができます。
返済計画の見直しポイント:
- 返済期間の短縮: 返済期間を短縮することで、総支払額を減らすことができます。ただし、毎月の返済額が増えるため、自身の資金計画に合わせて検討しましょう。
- 毎月の返済額の増額: 毎月の返済額を増額することで、返済期間を短縮し、総支払額を減らすことができます。
- ボーナス返済の活用: ボーナス時にまとまった金額を返済することで、総支払額を減らすことができます。ただし、ボーナス返済には、金利が発生する場合があります。
4. 専門家への相談
アパートローンの借り換えは、専門的な知識が必要となる場合があります。税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、アドバイスを受けることをお勧めします。専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なローン条件や返済計画を提案してくれます。
専門家に相談するメリット:
- 専門的な知識とアドバイス: 専門家は、ローンの知識や税務に関する知識を持っており、あなたの状況に合わせて最適なアドバイスをしてくれます。
- 客観的な視点: 専門家は、客観的な視点から、借り換えのメリットとデメリットを評価し、あなたにとって最適な選択肢を提案してくれます。
- 金融機関との交渉: 専門家は、金融機関との交渉を代行してくれる場合があります。
相談できる専門家:
- 税理士: 相続税や所得税に関するアドバイスをしてくれます。
- ファイナンシャルプランナー: 資産運用やローンの相談に乗ってくれます。
- 住宅ローンアドバイザー: ローンの専門家として、借り換えに関するアドバイスをしてくれます。
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Q&A形式で読み解く、アパートローン借り換えの疑問
ここでは、アパートローンの借り換えに関するよくある疑問を、Q&A形式で解説します。具体的な事例を交えながら、疑問を解消し、借り換えの判断材料を提供します。
Q1: 借り換えによって、どのくらいのメリットがあるのでしょうか？ 具体的な計算方法を教えてください。
A: 借り換えのメリットを計算するためには、以下の要素を考慮します。
- 借入残高: 現在のローンの借入残高を確認します。
- 現在の金利: 現在のローンの金利を確認します。
- 借り換え後の金利: 借り換え先のローンの金利を確認します。
- 返済期間: 現在のローンの返済期間と、借り換え後の返済期間を確認します。
- 諸費用: 借り換えにかかる諸費用（保証料、事務手数料、登記費用など）を確認します。
計算方法:
- 毎月の返済額の差を計算: 現在のローンと借り換え後のローンの毎月の返済額をそれぞれ計算し、その差を求めます。
- 総支払額の差を計算: 現在のローンと借り換え後のローンの総支払額を計算し、その差を求めます。総支払額は、毎月の返済額に返済期間を掛けて計算します。
- 諸費用を考慮: 借り換えにかかる諸費用を、総支払額の差から差し引きます。
例:
- 借入残高: 1億円
- 現在の金利: 2.0%
- 借り換え後の金利: 1.5%
- 返済期間: 25年
- 諸費用: 100万円
この場合、借り換え後の毎月の返済額が減少し、総支払額も減少する可能性があります。しかし、諸費用を考慮すると、借り換えのメリットが減少する場合があります。
注意点: シミュレーションツールなどを活用して、具体的な数字で比較検討することをおすすめします。
Q2: 金利タイプは、固定金利と変動金利のどちらを選ぶべきですか？
A: 固定金利と変動金利には、それぞれメリットとデメリットがあります。あなたの状況やリスク許容度に合わせて、最適な金利タイプを選択しましょう。
固定金利:
- メリット: 金利が一定のため、将来の返済額が確定しており、金利上昇リスクを回避できます。
- デメリット: 変動金利よりも金利が高めに設定されている場合が多く、金利が低下した場合、メリットを享受できません。
変動金利:
- メリット: 固定金利よりも金利が低く設定されている場合が多く、金利が低下すれば、毎月の返済額が減少します。
- デメリット: 金利が上昇した場合、毎月の返済額が増加し、返済負担が増える可能性があります。
選択のポイント:
- 金利の見通し: 将来の金利が上昇すると予想される場合は、固定金利を選択し、金利上昇リスクを回避するのも一つの手です。金利が安定している、または低下すると予想される場合は、変動金利を選択し、金利上昇の恩恵を受けるのも良いでしょう。
- 資金計画: 毎月の返済額が安定している方が良い場合は、固定金利を選択しましょう。返済額が変動しても問題ない場合は、変動金利を選択することも可能です。
- リスク許容度: 金利変動リスクをどの程度許容できるかを考慮しましょう。リスクをあまりとらない方が良い場合は、固定金利を選択しましょう。
Q3: 借り換えの審査は、どのように行われるのでしょうか？ 審査に通りやすくするための対策はありますか？
A: 借り換えの審査は、新規のローン審査と同様に行われます。金融機関は、あなたの返済能力や信用情報を評価し、融資の可否を判断します。
審査項目:
- 収入: 安定した収入があるか、収入の継続性があるかなどを評価します。
- 信用情報: 過去の借入や返済状況、クレジットカードの利用状況などを確認します。
- 物件の評価: アパートの価値や収益性を評価します。
- 他の借入状況: 他のローンや借入の状況を確認します。
審査に通りやすくするための対策:
- 安定した収入を確保する: 安定した収入を確保し、収入の継続性を示すことが重要です。
- 信用情報を良好に保つ: 過去の借入や返済に遅延がないようにし、クレジットカードの利用状況を良好に保ちましょう。
- 自己資金を準備する: 頭金を多く用意することで、審査に有利になる場合があります。
- 複数の金融機関に申し込む: 複数の金融機関に申し込むことで、審査に通る可能性が高まります。
- 正確な情報を申告する: 審査に必要な情報を正確に申告しましょう。
Q4: 元利均等返済と元金均等返済、どちらを選ぶべきですか？
A: 元利均等返済と元金均等返済には、それぞれ特徴があります。あなたの状況に合わせて、最適な返済方法を選択しましょう。
元利均等返済:
- 毎月の返済額が一定
- 返済当初は利息の割合が高く、元金の減りが遅い
- 総支払額は元金均等返済よりも多くなる
元金均等返済:
- 毎月の元金の返済額が一定
- 返済当初は返済額が大きいが、徐々に減少する
- 総支払額は元利均等返済よりも少なくなる
選択のポイント:
- 毎月の返済額: 毎月の返済額を一定にしたい場合は、元利均等返済を選択しましょう。
- 総支払額: 総支払額を減らしたい場合は、元金均等返済を選択しましょう。
- 返済当初の負担: 返済当初の負担を少なくしたい場合は、元利均等返済を選択しましょう。
- 資金計画: 自身の資金計画に合わせて、返済方法を選択しましょう。
Q5: 借り換えのタイミングはいつが良いのでしょうか？
A: 借り換えのタイミングは、金利動向や自身の状況によって異なります。以下の点を考慮して、最適なタイミングを見つけましょう。
- 金利の動向: 金利が低い時に借り換えることで、メリットを最大限に享受できます。金利が上昇傾向にある場合は、早めに借り換えを検討しましょう。
- ローンの残存期間: ローンの残存期間が長いほど、借り換えによるメリットが大きくなる可能性があります。
- 物件の状況: アパートの価値が上昇している場合や、家賃収入が安定している場合は、借り換えの審査に有利になる可能性があります。
- 自身の資金状況: 資金に余裕がある場合は、積極的に借り換えを検討しましょう。
- 専門家への相談: 税理士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談し、借り換えのタイミングについてアドバイスを受けることも有効です。
まとめ
アパートローンの借り換えは、金利や返済方法を見直すことで、総支払額を減らしたり、返済期間を短縮したりする有効な手段です。しかし、借り換えには、手数料や諸費用が発生するため、メリットとデメリットを慎重に比較検討する必要があります。金利比較、諸費用の確認、返済計画の見直し、専門家への相談など、様々なポイントを考慮し、最適な判断をしましょう。
この記事が、あなたの賢いローン選択の一助となれば幸いです。