賃貸契約の更新トラブル！3年放置後の高額請求…どうすればいい？【キャリアコンサルタントが解説】

この記事では、賃貸契約の更新に関するトラブルに焦点を当て、特に契約期間が過ぎた後の対応について、具体的なアドバイスを提供します。賃貸契約は、私たちの生活に密接に関わる重要な契約であり、その更新や変更は、時に複雑な問題を引き起こすことがあります。今回のケーススタディを通して、賃貸契約に関する法的知識を深め、同様の問題に直面した際にどのように対処すべきかを学びましょう。賃貸トラブルは、精神的な負担も大きいため、冷静な対応と適切な情報収集が不可欠です。専門家のアドバイスを参考に、賢く問題解決を進めていきましょう。

平成22年7月に賃貸契約し、契約期間は3年、平成25年にとっくに切れています。途中、平成26年に会社に提出する書類のために、大家となる不動産屋（建主とのサブリース契約らしい）へ契約が切れている旨をこちらが話しました。しかし、担当の営業マンは「そのままほっておけば大丈夫、そのまま住めるし会社へも出せるはずでしょう」ということでした。

そのまま時は過ぎていったのですが、今月になって突然再契約のために手続きをしてくださいと書面で通達がきました。

私たちから3年前に、「契約書の期限が切れてる、このままで良いのか」と尋ね、「そのまま放置でOK」と不動産屋に言われていたのに、突然ひと月分を半年以内に支払えということでした。

しかし、立ち退き請求されるような気配はなく、あくまで住み続けて欲しいようなニュアンスでした。（ちなみにかなりの訳あり物件で、物件を立てた本当の大家さんを含め3年以上住めた人がいない家です。）

家賃の滞納は一切なし、トラブルもありません。

契約書には、再契約についての手数料についての記載はなく、もちろん金額についての記載もありません。契約満了の書面での通達を不動産屋がしなかった場合、そのまま住める（法定更新みたいな）という記載があり、それに則っていたと思っていたのに突然、契約が”切れてから”３年以上経ってのことでしたので直接、どうなっているのか聞きにいったのですが、あいまいな返事ばかり。忘れていたという話もなく、こちらからの質問には何一つ答えませんでした。

「なぜ、契約書にも書かれていないお金を今になって支払えをいうのか」と話せば「キャンキャンうるさいのが私は一番嫌いなんだ！何度も言わなくてもわかる！うるさいくらいならいらない！」など訳の分からない返事ばかり。

当時の営業マンはすでに退職しており、「フー・・！じゃあこちらにも落ち度があるから半額で！」とか言い出して、なんで急に半額なの？と思い、きちんとした説明もないため「契約書にも再契約の金額について一切書かれていない、しかもこちらから問い合わせしたときもそのままで良いということだったのに、3年も過ぎて突然言われても支払えないですよ！皆さんはどうしているんですか？どこにその規約があるのか教えてくださいよ！」と強く言ったら「グズグズ言われるのは嫌なんだ！もういい！タダでいい！」と逆切れし無料に・・。

倒産寸前っぽい不動産屋なので、現金が欲しくて突然言い出したのかわかりませんが、ともかく、このような場合、

① 一度契約期間を大幅に過ぎ（この場合３年）、その間も家賃をきっちり支払っている場合、もはや「定期建物賃貸借契約」ではなく「普通建物賃貸借契約」になると聞いたのですが（もはや再契約の通達書類が無効）どうなんでしょうか。

② また、逆切れした年寄りの社長は、あらたな契約書を作成することはできなさそうなのですがそのまま放置された場合、一番最初の契約書を持っていればそれでOKなのでしょうか？再契約と言いながら印鑑の話さえ出てきませんでした。

１０万近い金額なので、借り主につっこまれただけで半額だとか、無しにしてしまうことがすごく信用できないことだと思いました。

関係ありませんが、サブリース契約で本当の大家さんとも揉めて、1万もしない換気扇のお金を出す出さないで揉めたり、同じく備品であるものの自然故障（給湯器など）の修理代を半分出せと言われたり、ちょっと異常な不動産屋なので、こちらがしっかりしていないと危険な感じです。

1. 契約期間満了後の法的性質

ご相談のケースでは、契約期間が満了した後も賃貸借契約が継続している点が重要なポイントです。まず、定期建物賃貸借契約の性質を理解することが重要です。定期建物賃貸借契約は、契約期間が定められており、期間満了とともに契約が終了するのが原則です。しかし、契約期間満了後も賃借人が住み続けている場合、法律上どのような扱いになるのでしょうか。

ご相談者のケースでは、契約期間が3年で満了し、その後3年以上経過しているとのことです。この場合、法律上は「法定更新」または「黙示の更新」という状態になっている可能性があります。これは、賃貸人が契約期間満了後も賃借人の居住を認め、賃借人も引き続き家賃を支払っている場合に適用されることがあります。

法定更新の場合、契約条件は原則として従前の契約と同一となりますが、期間の定めがない「普通賃貸借契約」に変わることが一般的です。普通賃貸借契約の場合、賃貸人は正当な事由がない限り、賃借人を立ち退かせることができません。

ご相談者が「定期建物賃貸借契約」ではなく「普通建物賃貸借契約」になると聞いたという点については、その可能性は十分にあります。特に、契約期間満了後も賃貸人が特に異議を唱えることなく、賃借人が家賃を支払い続けている場合、普通賃貸借契約とみなされる可能性が高まります。

2. 不動産屋の対応と問題点

今回のケースで、不動産屋の対応にはいくつかの問題点があります。まず、契約期間満了後に再契約の手続きを怠っていた点です。契約更新の手続きは、賃貸人と賃借人の双方にとって重要であり、特に定期建物賃貸借契約の場合、契約期間の管理は必須です。

次に、不動産屋が突然、高額な費用を請求した点です。契約書に再契約に関する費用や金額の記載がない場合、賃借人に対して一方的に費用を請求することは、法的に難しい場合があります。さらに、不動産屋の対応が曖昧で、説明責任を果たしていない点も問題です。賃借人からの質問に対して、明確な回答をせず、逆切れするような態度は、信頼関係を損ない、トラブルを悪化させる原因となります。

不動産屋の対応が不誠実であることは、今回のケースの大きな問題点です。特に、倒産寸前であるという状況も考慮すると、賃借人はより慎重な対応が求められます。

3. 今後の対応策

今回のケースでは、いくつかの対応策が考えられます。まず、専門家への相談を検討しましょう。弁護士や不動産関連の専門家は、法的観点から適切なアドバイスを提供し、交渉をサポートしてくれます。特に、不動産屋との交渉が難航している場合、専門家の助けを借りることは有効です。

次に、証拠の収集です。これまでのやり取りを記録しておきましょう。具体的には、不動産屋との会話の録音、メールや手紙の保存、契約書の保管などです。これらの証拠は、今後の交渉や裁判になった場合に重要な役割を果たします。

また、契約内容の確認も重要です。契約書を再度確認し、再契約に関する条項や費用に関する記載がないかを確認しましょう。契約書に記載がない場合、不動産屋が高額な費用を請求する根拠は薄くなります。

さらに、不動産屋との交渉を行う際には、冷静さを保ち、感情的な対立を避けるようにしましょう。相手の言い分を冷静に聞き、自分の主張を論理的に伝えることが重要です。もし、交渉がうまくいかない場合は、内容証明郵便を送付することも検討しましょう。内容証明郵便は、相手に書面で通知を送るもので、証拠としての効力もあります。

今回のケースでは、不動産屋の対応に問題があるため、強気で交渉することも可能です。しかし、感情的にならず、冷静に、そして法的な根拠に基づいて交渉を進めることが重要です。

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4. 法的観点からの補足

今回のケースでは、いくつかの法的論点があります。まず、契約の自動更新に関する問題です。契約書に自動更新に関する条項がない場合でも、民法では、期間の定めのある賃貸借契約が期間満了後も賃借人が使用を継続し、賃貸人がこれを知りながら異議を述べない場合、従前の契約と同一条件で契約が更新されたものとみなされます（民法619条）。

次に、不当な費用の請求に関する問題です。契約書に記載のない費用を請求することは、法的に認められない場合があります。特に、賃借人がその費用を支払う義務がないと主張する場合、賃貸人はその請求の根拠を明確に説明する必要があります。

また、不動産屋の対応が不誠実である場合、消費者契約法に基づき、契約の無効や損害賠償請求が可能となる場合があります。今回のケースでは、不動産屋の対応が一方的であり、説明責任を果たしていないため、消費者契約法が適用される可能性があります。

5. サブリース契約とトラブル

今回のケースでは、不動産屋がサブリース契約を結んでいる点も問題となっています。サブリース契約とは、不動産会社が大家から物件を借り上げ、それを転貸する契約です。サブリース契約の場合、賃借人は不動産屋と契約を結び、大家との直接的な関係はありません。

サブリース契約では、不動産屋が賃料収入を確保するために、賃借人に不利な条件を提示することがあります。今回のケースでも、不動産屋が換気扇の修理費用を請求したり、給湯器の修理費用を半分負担させようとしたりするなど、不適切な対応が見られます。

サブリース契約の場合、賃借人は不動産屋との間でトラブルが発生しやすいため、注意が必要です。トラブルが発生した場合は、専門家への相談や、法的手段の検討も必要となります。

6. 契約書がない場合の対応

今回のケースでは、再契約に関する契約書がないという点が問題となっています。契約書がない場合でも、賃貸借契約は成立しますが、契約内容を証明することが難しくなります。契約書がない場合、口頭での合意や、これまでのやり取りの証拠（メール、手紙、録音など）が重要になります。

契約書がない場合でも、賃貸借契約は有効に成立している可能性があります。ただし、契約内容を証明することが難しくなるため、注意が必要です。今回のケースでは、3年以上も賃貸借契約が継続していることから、口頭での合意や、これまでのやり取りの証拠が重要になります。

7. 類似事例と教訓

今回のケースは、賃貸契約に関するトラブルの典型的な事例です。同様のトラブルは、多くの賃貸物件で発生しており、賃借人が不利益を被るケースも少なくありません。

今回のケースから得られる教訓は、以下の通りです。

契約内容の確認： 契約書の内容をよく確認し、不明な点があれば、事前に不動産屋に確認しておくことが重要です。
記録の保存： 不動産屋とのやり取りは、記録として残しておくことが重要です。メールや手紙、会話の録音など、証拠となるものを保管しておきましょう。
専門家への相談： トラブルが発生した場合は、専門家（弁護士や不動産関連の専門家）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。
冷静な対応： トラブルが発生した場合は、冷静さを保ち、感情的な対立を避けるようにしましょう。

8. まとめ

今回のケースでは、契約期間満了後の賃貸契約に関するトラブルについて解説しました。不動産屋の不誠実な対応や、契約書の内容、法的観点からの問題点など、様々な側面から問題を分析し、具体的な対応策を提示しました。

賃貸契約に関するトラブルは、誰もが遭遇する可能性があります。今回のケースを参考に、賃貸契約に関する知識を深め、トラブルに巻き込まれた際の対応力を高めましょう。そして、問題解決のためには、専門家への相談も検討し、冷静かつ適切な対応を心がけましょう。

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