都内ワンルームマンション売却の悩みを解決！賢い資産運用と住宅購入戦略

都内投資新築ワンルームマンションを売却しようかと考えています。以前にも質問しましたがまたよろしくお願します。主人が営業マンに勧められるままに、私に内緒で投資・節税で新築ワンルームマンションを買いました。その後いろいろ調べてみましたが良い話は出てこなくて、後悔し、この先の事を考えるととても悩んでいます。都営浅草線浅草駅、東武伊勢崎線浅草駅、つくばエクスプレス浅草駅が最寄駅でどれも徒歩で１２分です。新築１１階建の最上階のワンルームマンションです。平成２０年に価格は２５８０万円で３５年ローンで年利３．１６８、長期変動金利で全額借入れしています。専有面積は２５．００ｍ２です。現在は月９６１３４円のローンの払いと共益費が５６００円の支払いに対して、管理会社から入る家賃収入が９１０１０円で、その上に固定資産税が年間５７０００円で、確定申告でもどってきたは１１７５０円で、全くの赤字です。以前は会社から家賃が出ていましたが去年から出なくなり、家賃75000円の賃貸マンションに住んでいます。今、家の購入を考えているのでこの際ワンルームマンションを売って住宅ローンを組もうと思っていますが、時期的にどうでしょうか？不動産屋さんに聞いてもらったところ1500万円で売れそうです。この値段はどうでしょう。子供が大学一年生と高二の2人います。主人は49歳です。売らないでまだしばらく持ち続けたほうがいいのでしょうか？よろしくお願いします。

ケーススタディ：老後の不安と住宅購入のジレンマ

ご質問ありがとうございます。ご主人様のご事情、大変お辛い状況ですね。都心部、浅草駅近辺のワンルームマンション投資、そして現状の赤字経営、住宅購入の希望…多くの悩みを抱えていることが伺えます。このケーススタディでは、ご質問を元に、現状分析、解決策、そして将来への展望を具体的な数値を交えながらご提案させていただきます。

まず、現状を整理しましょう。

* **マンション概要：**浅草駅徒歩12分、新築11階建最上階、専有面積25㎡、2008年築、購入価格2580万円、残債不明（1500万円で売却予定とのこと）。
* **収支状況：**月々のローン返済96134円＋共益費5600円＝101734円に対し、家賃収入91010円。年間赤字が発生している。固定資産税57000円、確定申告還付金11750円。
* **家族構成：**ご主人49歳、大学生と高校生の子供2人。
* **住宅状況：**現在、家賃75000円の賃貸マンション居住。マイホーム購入希望。

現在の状況は、明らかに赤字経営です。月々の収支だけでも約1万円の赤字、年間では12万円以上の損失が発生しています。さらに、固定資産税や修繕積立金などの費用も考慮すると、損失はさらに拡大します。この状況を放置すれば、老後の資金にも影響が出かねません。

1500万円で売却できるという不動産屋さんの査定ですが、現状のローン残高が不明なため、売却による利益を正確に計算できません。しかし、仮にローン残高が1500万円を超えている場合、売却しても借金が残る可能性があります。売却益から諸費用（仲介手数料、登記費用など）を差し引くと、手元に残る資金はさらに減ります。

住宅購入を希望されているとのことですが、現在の状況では、住宅ローンの審査に通る可能性は低いと言えます。赤字経営の不動産を保有していることは、金融機関にとってリスクと判断されるからです。まずは、ワンルームマンションの売却を検討すべきです。

解決策：

1. **ワンルームマンションの売却：** 1500万円での売却が可能であれば、速やかに売却手続きを進めるべきです。売却益から諸費用を差し引いた残りを、住宅購入資金の一部に充てることができます。
2. **住宅ローンのシミュレーション：** ワンルームマンション売却後の資金と、ご自身の収入を元に、住宅ローンのシミュレーションを行いましょう。無理のない返済計画を立てることが重要です。
3. **ファイナンシャルプランナーへの相談：** 専門家のアドバイスを受けることで、より適切な資産運用や住宅購入計画を立てることができます。特に、老後の資金計画についても相談することをお勧めします。
4. **将来の収入の見込み：** ご主人の年齢を考慮すると、定年退職後の生活設計も視野に入れた計画が必要となります。年金受給額やその他の収入源を考慮した上で、住宅購入の可否を判断しましょう。

専門家の視点：

このようなケースでは、感情的な判断ではなく、冷静な現状分析と将来を見据えた計画が重要です。ワンルームマンション投資は、必ずしも成功するとは限りません。リスクを理解した上で投資を行うことが大切です。今回のケースでは、当初からリスク管理が不足していた点が問題です。

具体的なアドバイス：

* 不動産会社に売却価格の見直しを依頼してみましょう。より高い価格で売却できれば、住宅購入資金を確保しやすくなります。
* 複数の不動産会社に査定を依頼することで、より正確な価格を把握できます。
* 住宅ローンを組む前に、しっかりと返済計画を立てましょう。無理のない返済計画を立てることが、住宅購入成功の鍵となります。
* 住宅購入は、人生における大きなイベントです。焦らず、じっくりと時間をかけて検討しましょう。

まとめ

今回のケースは、投資物件の失敗と住宅購入の希望が複雑に絡み合った難しい状況です。しかし、冷静な判断と適切な行動によって、問題を解決し、明るい未来を築くことは可能です。まずはワンルームマンションの売却を優先し、専門家（ファイナンシャルプランナー、不動産会社）のアドバイスを受けながら、将来を見据えた計画を立てましょう。焦らず、一歩ずつ着実に進んでいくことが大切です。

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