既存不適格住宅の売買トラブルを防ぐ！建ぺい率オーバー物件の注意点と損害賠償請求の可能性

建ぺい率オーバーの既存不適格住宅の売買に関して、重要事項説明書に既存不適格住宅である旨の説明があり買主がサイン・押印してれば承知の上での購入と判断されると思いますので損害賠償請求は難しいですよね？また、重要事項説明書に既存不適格住宅である旨の説明がなければかなり高い確率で損害賠償請求は出来ますか？経験上でぼんやりとで構いませんがどれほどの額になりますか？本当にイメージでいいです。又、その時に賠償は売主にも出来ると仰ってましたが不動産会社経由（たぶん媒介）だと思いますがそれでも売主に対しても出来るもんなのですか？実務経験ゼロなのでどうか教えてください。

既存不適格住宅、特に建ぺい率オーバーの物件の売買は、複雑な法的問題を含みます。この記事では、不動産売買における専門家としての視点から、north_shore461さんの質問にお答えし、トラブルを防ぐための具体的なアドバイスを提供します。売買契約、重要事項説明書、損害賠償請求など、不動産取引における重要なキーワードを踏まえながら解説していきます。

ケーススタディ：建ぺい率オーバー物件の売買トラブル

Aさんは、築30年の戸建て住宅を購入しました。魅力的な価格と立地条件に惹かれ、契約を急ぎました。しかし、引渡し後、近隣住民から建ぺい率オーバーであることを指摘され、建築基準法違反であることが判明。Aさんは、売主であるB氏と不動産会社C社に対して損害賠償請求を検討しています。このケーススタディを通して、既存不適格住宅の売買におけるリスクと、適切な対応策を詳しく見ていきましょう。

重要事項説明書への記載の有無がカギ

重要事項説明書に建ぺい率オーバーの事実が記載されているかどうかは、損害賠償請求の成否に大きく影響します。記載があれば、買主はそれを承知の上で購入したと判断される可能性が高く、損害賠償請求は困難になります。しかし、これはあくまで可能性であり、重要事項説明書に記載されていても、売主や不動産会社に故意や過失があった場合、損害賠償請求が認められる可能性も残ります。

重要事項説明書に記載がない場合

重要事項説明書に記載がない場合は、売主や不動産会社に不告知があったとみなされる可能性が高く、損害賠償請求が認められる可能性が高まります。この場合、請求できる金額は、物件の価値減損額、修繕費用、精神的苦痛に対する慰謝料などが考えられます。具体的な金額は、物件の状況、違反の程度、裁判所の判断などによって大きく変動します。経験則から言うと、数十万から数百万円規模になるケースもあります。

売主と不動産会社への請求

媒介契約の場合でも、売主と不動産会社双方に損害賠償請求を行うことが可能です。不動産会社は、売買契約の媒介業務において、買主に対して物件の瑕疵を告知する義務を負います。不告知があった場合、不動産会社にも責任が問われます。売主は、物件の所有者として、物件に関する正確な情報を提供する義務を負います。したがって、売主と不動産会社は、連帯して損害賠償責任を負う可能性があります。

専門家の視点：弁護士による法的アドバイスの重要性

既存不適格住宅の売買トラブルは、複雑な法的問題を伴うため、専門家のアドバイスを受けることが不可欠です。弁護士に相談することで、損害賠償請求の可能性、請求できる金額、手続き方法などを具体的に知ることができます。早期に弁護士に相談することで、より有利な条件で解決できる可能性が高まります。

具体的なアドバイス：トラブルを防ぐためのチェックリスト

物件調査の徹底： 購入前に、必ず専門業者に依頼して物件の状況を詳細に調査しましょう。建ぺい率、容積率、その他建築基準法に関する違反がないかを確認することが重要です。
重要事項説明書の確認： 重要事項説明書を丁寧に読み、既存不適格住宅に関する記載がないかを確認しましょう。不明な点があれば、不動産会社に質問し、納得いくまで説明を求めましょう。
契約書の確認： 契約書に、既存不適格住宅に関する事項が明確に記載されているかを確認しましょう。必要に応じて、専門家に見てもらいましょう。
証拠の確保： トラブルが発生した場合に備え、物件の写真、重要事項説明書、契約書などの証拠をしっかりと保管しておきましょう。
専門家への相談： 不安な点があれば、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談しましょう。

成功事例：早期対応による解決

Cさんは、既存不適格住宅を購入しようとしていましたが、弁護士に相談した結果、契約を解除することができました。早期に専門家のアドバイスを得たことで、大きな損失を防ぐことができました。この事例は、専門家への相談がいかに重要であるかを示しています。

まとめ

既存不適格住宅の売買は、リスクの高い取引です。建ぺい率オーバーの物件を購入する際は、十分な調査と確認を行い、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることが重要です。重要事項説明書の内容をしっかり確認し、不明な点はすぐに質問しましょう。トラブルが発生した場合には、早期に弁護士などの専門家に相談し、適切な対応を取ることで、損害を最小限に抑えることができます。

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この記事が、既存不適格住宅の売買に関する理解を深める一助となれば幸いです。不動産に関するご質問やご相談は、お気軽にwovieのLINE相談をご利用ください。

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